Thị trường bất động sản nằm trong tay giới đầu tư?

Việc hàng loạt dự án như Vinhomes Central Park, Masteri Thảo Điền, Landmark 4, Gateway Thảo Điền… sau mỗi đợt mở bán đều “cháy” hàng, nhân viên kinh doanh có người bán được 5 đến 10 căn hộ cùng một khách hàng không phải hiếm, chứng tỏ người mua chủ yếu không phải là mua để ở.

Thị trường BĐS tươi sáng có thể nhìn thấy thông qua sự bùng nổ hoạt động của đội ngũ nhân viên môi giới, kinh doanh tại các sàn. Anh Hồ Thanh Sang, một môi giới dự án cao cấp tại khu Đông Sài Gòn chia sẻ, so với bán nhà cho người có nhu cầu thực, bán cho nhà đầu tư, dân môi giới sẽ có được nhiều lợi ích hơn. Một nhà đầu tư thường sẽ mua ít nhất 1-2 căn thuộc dự án, có người còn mua hơn chục căn. Có một số nhà đầu tư có thể mua ít nhưng lại là đối tượng tiềm năng lâu dài, tuy mất thời gian dài chăm sóc nhưng kết quả lại rất “ngọt”. Trong khi đó, người mua thực thì thường chỉ mua duy nhất một căn nhưng tìm hiểu, đòi hỏi cũng phức tạp hơn nhiều. Thêm vào đó, khi một môi giới bán lại thành công căn hộ cho nhà đầu tư sẽ được hưởng ít nhất 1 – 1,5% hoa hồng, chưa kể khoản thù lao của chủ đầu tư. Cùng một căn hộ mà ăn lợi đến hai lần nên giới kinh doanh cũng chuộng chăm những nhà đầu tư lâu năm, xây dựng mối quan hệ lâu dài hơn là đi tìm khách mua thực lâu lâu mới có. Chủ đầu tư chỉ cần bán hết căn hộ, còn các môi giới bán cho ai, tiền chênh sau này thế nào là chuyện…của thị trường.

Sự ra quân ồ ạt của giới đầu tư không phải lúc nào cũng mang lại thắng lợi và chắc chắn không phải là tín hiệu tốt đối với thị trường vừa mới qua cơn bạo bệnh. Theo ông Nguyễn Quang Thuận, chuyên gia lâu năm trong lĩnh vực BĐS thì việc giới đầu tư ôm quá nhiều nguồn cung như hiện nay rất dễ gây ra tình trạng nhiễu loạn, phá giá thị trường. Một khi nắm trong tay nguồn cung lớn, giới  đầu tư có thể gây ra tình trạng nâng giá lên cao hoặc phá giá thị trường. Thực tế cho thấy, hiện tại nhiều nhà đầu tư đang lâm vào tình trạng "chết dở" khi một tay ôm quá nhiều dự án. Một nhà đầu tư đang sở hữu một lượng lớn căn hộ cao cấp cho biết, cuối năm 2014 anh đã bỏ ra hơn cả chục tỷ bạc mua 5 căn hộ thuộc dự án lớn tại Bình Thạnh. Theo dự kiến, trong năm nay anh sẽ nâng giá và bán ra kiếm lời, thế nhưng giá thị trường hiện tại lại không đến được như kỳ vọng ban đầu nên anh đành chấp nhận bán ra với giá gốc. “Tính ra thì mình lỗ khá nhiều, vốn chôn chân cả năm trời mà giờ bán ra chỉ lời được 2-3%, còn thấp hơn lãi suất gửi ngân hàng. Nhưng nếu không bán lúc này thì rất có thể thời gian tới khó mà bán được với giá gốc chứ không nói đến lời lãi, càng chôn vốn lâu càng chết thảm”.  

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành cũng nhận xét, cán cân cung – cầu BĐS mãi vẫn chưa tìm thấy điểm cân đối. Nguồn cung thực vượt quá xa so với nhu cầu mua thực chỉ càng khiến lượng hàng tồn tích lũy càng nhiều qua các năm. Không giải quyết được lượng hàng này thì sẽ có ngày nó phát nổ, thị trường lại rơi vào rối rắm như trước đây. Tuy các công ty nghiên cứu thị trường nhận định BĐS khó mà quay lại thời kỳ bong bóng như năm 2007, khi mà hiện tại người mua phải xếp hàng để mua căn hộ và dễ dàng bán lại trong một đêm, nhưng vấn đề là người mua đã bán lại cho ai, nhà đầu tư hay là người mua thực? Nếu thị trường năm 2014 là thị trường mua để ở thì trong năm 2015 này, xu hướng đó đã bị lấn át bởi giới đầu tư. Nhu cầu mua thực là dòng sản phẩm dưới một tỷ đồng còn nguồn cung đại đa số lại ở khoảng giá cao hơn. 

Còn nhớ nhiều doanh nghiệp, chuyên gia đã đưa ra nhận định, thị trường BĐS 2014 sở dĩ phát triển ổn định chủ yếu là nhờ vào nhu cầu tiêu thụ lúc đó là nhu cầu thực. Vậy một khi nhu cầu thực không còn giữ vị trí áp đảo, sự ổn định của thị trường liệu có kéo dài được lâu?