Nhiều người buôn đất vỡ nợ

Bà Hồng nhìn nhận năm qua, thị trường đất nền tại Di Linh và Bảo Lộc ngủ đông. Hồi đầu năm 2022, lô đất từng đạt giá đỉnh 4 tỷ đồng đã sớm qua tay rất nhiều khách hàng F5, F6, hiện đã rớt xuống dưới 2 tỷ đồng, thậm chí bán lỗ vẫn không có ai mua. "Tết Quý Mão này, tôi chứng kiến nhiều người buôn đất vỡ nợ tiền tỷ vì vay nóng, lãi suất cao. Chỉ cần không bán được đất vài tháng, nhà đầu tư có thể chết trên đống tài sản", bà Hồng nói.

Ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhìn nhận diễn biến mất thanh khoản của thị trường địa ốc trong nửa cuối năm 2022 đang khiến rất nhiều người buôn đất dùng đòn bẩy tài chính quá đà nhưng non kinh nghiệm rơi vào thế khó hiện nay. Ông cho hay, quan sát các đợt sốt đất khắp các điểm nóng Phú Quốc, Phan Thiết, Bình Phước, Bảo Lộc, Di Linh... trong những năm qua, không ít trường hợp người nông dân đã vỡ nợ chỉ vì lao theo cơn sóng đầu tư sốt đất ảo.

Họ bán đi mảnh đất sinh nhai, dùng tiền lời từ lô đất này làm vốn buôn những mảnh đất khác chờ tăng giá, chấp nhận vay nóng vì kỳ vọng sẽ có lãi lớn. Sau khi có lời vài thương vụ đầu tiên, đến lúc dồn hết vốn liếng đầu tư vào mảnh đất lớn hơn, vay vốn nhiều hơn, cũng là lúc họ rơi vào cạm bẫy, dẫn đến vỡ nợ, mất cả chì lẫn chài.

Ông Lâm phân tích, có 2 yếu tố người nông dân nhầm lẫn khi lướt sóng đất dẫn đến vỡ nợ. Nhầm lẫn thứ nhất là xem giá đất sốt ảo như giá thật, tin vào đà tăng liên tiếp trong thời gian dài. Nhầm lẫn thứ hai là vay nóng lãi suất cao. Bản chất thị trường không thể nào giữ mãi giá đất sốt ảo do có nhóm đối tượng chủ động làm giá, thổi giá với mục đích cuối cùng là thoát hàng tồn của chính họ.

Kịch bản dàn dựng thổi giá đất rất tinh vi nên bà con nông dân thiếu thông tin, ít kinh nghiệm thường sập bẫy. Còn đối với vay lãi cao là sai lầm dùng đòn bẩy tài chính quá đà, khi thanh khoản thị trường đứng lại, không có tiền trả lãi, dễ đẫn đến vỡ nợ.

Những kẻ dàn dựng kịch bản sốt đất ảo thường hoạt động theo nhóm, có ê kíp hẳn hoi. Ông Lâm kể từng đi xem đất thời Phú Quốc sốt ảo để kiểm chứng thực hư và đã chứng kiến màn kịch diễn ra trước mắt. "Họ dẫn tôi đi xem một lô đất buổi chiều, đến tối, tức chỉ 2 tiếng đồng hồ sau, cò đất gọi điện báo đã bán với giá tăng gấp đôi. Đây là cái bẫy nếu nhắm vào người nông dân thì họ khó mà tránh kịp", ông Lâm nói.

Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam khuyến nghị các nhà đầu tư mới gia nhập thị trường bất động sản nên tỉnh táo trước các diễn biến tăng giá đất bất thường trong một thời gian quá ngắn. Thay vì nhập cuộc lướt sóng, nhà đầu tư nên bình tĩnh thẩm định lại giá trị của khu đất đến từ đâu, có đáng để bỏ ra số tiền lớn đầu tư hay không.

Ông Lâm lấy ví dụ, có những lô đất rẫy, đi từ đường Quốc lộ nửa ngày mới đến, kết nối giao thông kém, chỉ có mục đích sử dụng là đất nông, lâm nghiệp, không phải đất ở, nhưng có giá tăng từ 1 tỷ đồng lên 3-4 tỷ đồng một lô, là điều cần cân nhắc, thận trọng khi được chào giá. "Nhà đầu tư cần phải trang bị cho mình kiến thức thị trường và kiến thức pháp lý, nếu không am hiểu nên tham vấn chuyên gia. Chỉ cần không đề phòng cảnh giác rất dễ sập bẫy giá ảo, dẫn đến chôn vốn, mất vốn, thậm chí vỡ nợ", ông nói.