Nhà đầu tư cần biết những điểm mới trong Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi sẽ tác động mạnh đến thị trường trong thời gian tới

Ghi quyền nhận cọc của chủ đầu tư

Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 không ghi nhận về việc nhận cọc của chủ đầu tư đối với các sản phẩm là bất động hình thành trong tương lai.

Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đã ghi nhận rõ về việc chủ đầu tư dự án bất động được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này.

Trước khi Luật Kinh doanh bất động sửa đổi được thông qua, không ít kỳ vọng vào việc nới lỏng việc đặt cọc hơn với chủ đầu tư dự án bất động sản hơn để tạo điều kiện cho chủ đầu tư tìm hiểu, đánh giá về mức độ hấp thụ của thị trường. Tuy nhiên, hiện việc nhận cọc kèm điều kiện chặt chẽ như quy định

Bên cạnh đó, việc quy định này cũng không hoàn toàn ngăn cản được việc các chủ đầu tư sử dụng các hình thức đảm bảo khác để huy động vốn trước khi đủ điều kiện như ký quỹ, vay tiền ưu tiên mua sản phẩm hình thành trong tương lai.

Chủ đầu tư trước khi đưa sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh bắt buộc phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Vẫn trên tinh thần bảo vệ quyền lợi của Khách hàng, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi tiếp tục siết chắt điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh, đặc biệt là quy định về việc “ Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh ”.

Như vậy, chủ đầu tư trước khi đưa sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh bắt buộc phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Trước đó, tại Điều 55 Luật Kinh doanh Bất Động sản 2014 không quy định thật sự rõ ràng điều kiện này, một số địa phương vận dụng quy định chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ của mình (trong đó có nghĩa vụ tài chính) để buộc Chủ đầu tư phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính đối với đất đai. Tuy nhiên, cách vận dụng này dẫn đến sự thiếu đồng bộ, thống nhất giữa các địa phương và gây ra sự bất bình đẳng giữa các chủ đầu tư và việc sửa đổi này đã đảm bảo việc áp dụng được thống nhất.

Với điều kiện mới này, với quan điểm của các cơ quan lập pháp, rõ ràng chủ đầu tư phải chứng minh được khả năng tài chính của mình, phải biến đất đai sử dụng để xây dựng công trình thành của mình (thông qua việc nộp tiền đất) trước khi bán sản phẩm hình thành trong tương lai cho Khách hàng.

Ngoài ra, các điều kiện khác về giấy tờ về quyền sử dụng đất, khởi công xây dựng cũng được quy định rõ ràng, cụ thể hơn so với quy định của Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi để tạo điều kiện cho chủ đầu tư, cơ quan nhà nước khi thực hiện, cũng như tạo điều kiện cho Khách hàng khi tham chiếu thực tế dự án với quy định của pháp luật hiện hành.

Quyền lựa chọn bảo lãnh của khách hàng

Khác với quy định bắt buộc phải có ngân hàng bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư với khách hàng trước kia, quy định tại Điều 26 Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi cho phép khách hàng lựa chọn có buộc phải có bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ từ phía ngân hàng hay không.

Trước kia, bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ là một trong những nguyên nhân đẩy giá bất động sản tăng thêm và người gánh chịu đương nhiên là khách hàng. Với quy định này, khách hàng có toàn quyền trong việc lựa chọn có cần phải áp dụng việc bảo lãnh hay không, đâu đó họ sẽ giảm được chi phí tài chính, đặc biệt khi họ mua sản phẩm từ các chủ đầu tư uy tín.