Quy định về bảo lãnh BĐS: Vẫn "rối như canh hẹ"

Hiện nay, mới chỉ có hai văn bản duy nhất hướng dẫn về quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 và Thông tư 07/2015/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước (có hiệu lực từ ngày 9/8/2015). Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho rằng, hiện cả hai văn bản này đều có nhiều bất cập.

Luật Kinh doanh BĐS 2014 (sửa đổi) quy định, muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, dự án phải có bảo lãnh trước của ngân hàng. Tuy nhiên, Luật Các tổ chức tín dụng 2010 lại quy định mức trần vốn mà ngân hàng cấp cho một doanh nghiệp không được vượt quá 15% vốn tự có của ngân hàng. Luật này ra đời vào năm 2010, khi đó vẫn chưa có loại hình bảo lãnh cho nhà ở hình thành trong tương lai, trong khi đó, đây lại là loại hình hoàn toàn mới với đặc thù có giá trị lớn. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng phải huy động vốn theo tiến độ thanh toán trong hợp đồng, nếu như không có phương thức bảo lãnh thích hợp với phương thức thanh toán đối với BĐS hình thành trong tương lai mà bắt doanh nghiệp phải bỏ ngay ra một số tiền lớn để ký quỹ thì quá vô lý. Thế nhưng, theo ông Châu, bây giờ cũng chưa thể sửa luật ngay được nên khó có thể có thêm tỷ lệ trần cho hoạt động bảo lãnh tín dụng loại hình nhà ở này”, ông Châu phân tích.

Ông Châu cũng cho rằng, điều kiện mà các ngân hàng đang áp dụng với bảo lãnh tín dụng hiện nay là các doanh nghiệp phải có tiền tương đương với giá trị bảo lãnh. Trong khi đó, để ký quỹ đối với dự án BĐS có giá trị cao (có dự án lên tới hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng), doanh nghiệp BDS làm sao có số tiền lớn như vậy để ký quỹ? Nếu không có tiền mặt để ký quỹ thì doanh nghiệp cần có là tài sản đảm bảo, nhưng cũng phải là tài sản có giá trị cao hơn 1,3 lần so với số tiền cần ký quỹ thì ngân hàng mới phát hành bảo lãnh. Trong khi đó, các doanh nghiệp đã đầu tư hết tiền vào các dự án.

Ngoài ra, về nguyên tắc, tài sản nhà ở hình trong tương lai bán cho khách hàng phải giải chấp rồi mới được bán cho khách và không thể lấy dự án đó để thế chấp cho hợp đồng bán nhà nhà ở hình thành trong tương lai được. Một số doanh nghiệp vừa rồi đang thế chấp mà bán cho khách hàng sẽ bị coi là vi phạm pháp luật. Với những quy định bất cập như vậy, “bảo lãnh là bất khả thi đối với doanh nghiệp cũng như đối với ngân hàng”, ông Châu nhấn mạnh.

Chưa kể, hiện nay vẫn còn nhiều vướng mắc liên quan đến việc thực hiện nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng, vì vậy, theo các chuyên gia, rất khó để thực hiện quy định này trên thực tế.

Trong khi vẫn còn nhiều vướng mắc trong hai văn bản hướng dẫn thực hiện bảo lãnh, việc thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trên thực tế còn là con số "không" thì doanh nghiệp, ngân hàng cũng như người dân đều trông chờ vào nghị định hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS được ban hành ngày 10/9/2015 mới đây lại không hề đề cập tới nội dung bảo lãnh này.

“Vấn đề bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lại hiện nay rất rối rắm. Vì thế, tôi lo ngại rằng nếu các bên không ngồi lại với nhau để có đánh giá toàn diện thì quy định này rất nó khó áp dụng trong thực tiễn”, ông Châu nhấn mạnh.