Giảm áp lực cho khu vực nội đô: Cần siết chặt hệ số sử dụng đất

Tuy nhiên, trong quá trình xây dựng, nhiều doanh nghiệp BĐS vẫn “lách” để điều chỉnh quy hoạch. Về không gian vật thể không sai nhưng chức năng thì sai. Đây là lỗ hổng lớn, thể hiện cơ chế xin - cho. Vì thế, theo các chuyên gia, bên cạnh cụ thể hóa quy hoạch cần rà soát lại các công trình cao tầng, đặc biệt trong khu vực nội đô.

TS Đào Ngọc Nghiêm nhấn mạnh: “Chúng ta quản lý mật độ xây dựng nhưng chưa có chỉ tiêu khống chế hệ số sử dụng đất. Tại Pháp, khi xây dựng trong nội đô, hệ số sử đụng đất không được quá 5 lần. Ngược lại, ở Hà Nội do chưa khống chế nên nhiều chủ đầu tư lách luật, đưa hệ số sử dụng đất lên hơn 12 lần. Các công trình cao tầng vì thế gây ra ách tắc tiếp tục. Cơ chế chính sách về chỉ tiêu quản lý cũng chưa được xây dựng đồng bộ. Đến nay chưa có tiêu chuẩn quy chuẩn cho nội đô TP. Hà Nội, vẫn áp dụng chung cho các đô thị”.

Cần siết chặt hệ số sử dụng đất

Thực tế, các bất cập thực tiễn không thể được giải quyết trên mặt bản quy hoạch do quy hoạch Hà Nội vẫn tiếp cận cứng nhắc theo hướng từ trên xuống. Chuyên gia nghiên cứu độc lập của UN-HABITAT, ông Nguyễn Quang cho rằng, năm 2050, dân số có thể lên hơn 10 triệu người, "siêu thành phố" Hà Nội phải có một tầm nhìn chiến lược để giải quyết tình trạng quá tải hạ tầng đô thị, quản lý đô thị, phát triển kinh tế, bảo tồn di sản. Việc xây dựng “xen cấy” vì lợi ích ngắn hạn khiến dân số theo quy hoạch trong nội đô gia tăng.

Việc xây dựng các công trình cao tầng là cần thiết nhưng cần kiểm soát chặt việc xây dựng. Khi xây dựng nhiều cụm công trình cao tầng hoặc quy mô lớn vượt khả năng đáp ứng của cơ sở hạ tầng hiện hữu sẽ gây ra tình trạng ngập úng và ùn tắc giao thông. Hơn nữa, hệ số sử dụng đất cao cũng gây nên những tác động xấu lên cảnh quan và giảm chất lượng môi trường.

Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, ở Nhật Bản, trong quá trình quy hoạch đô thị, phương pháp xác định hệ số sử dụng đất là vấn đề cốt lõi. Chẳng hạn, khu vực được khai thác đất tối đa, tập trung nhiều công trình thương mại và kinh doanh có hệ số sử dụng đất dao động từ (3,0 - 4,0) 300 - 400%. Cá biệt, những khu vực có khả năng tiếp cận thuận tiện, như quanh nhà ga đường sắt, gần trục đường chính, có thể có hệ số sử dụng đất lên đến (5,0 - 6.0) 500 - 600%.

So sánh các hệ số sử dụng đất này theo tiêu chuẩn Nhật Bản, hiện nay, Hà Nội có những trường hợp có hệ số sử dụng đất vượt quá (10,0) 1.000%. Hầu hết những trường hợp có hệ số sử dụng đất cao là do tính toán vượt mức. Khi dự án có hệ số sử dụng đất cao mọc lên trong khu vực hiện hữu mà không có cơ sở hạ tầng đầy đủ, chức năng đô thị chắc chắn sẽ không đủ đáp ứng, dẫn đến thiếu hụt năng lực hạ tầng trong tương lai gần.