Doanh nghiệp địa ốc vừa làm, vừa lo

Luật Đầu tư 2014 có những điều kiện ràng buộc chủ đầu tư, chẳng hạn như họ phải ký quỹ để bảo đảm việc triển khai dự án, tỷ lệ ký quỹ chiếm từ 1-3% vốn đầu tư của dự án định triển khai. Khoản ký quỹ này sau đó sẽ được hoàn trả lại cho nhà đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án. Việc thực thi luật chi tiết như thế nào thì hiện các cơ quan chức năng cũng mới chỉ đang xây dựng.

HoREA cho rằng, đây là quy định hoàn toàn đúng, phù hợp với những dự án được Nhà nước giao đất sau khi giải phóng mặt bằng (GPMB) và cho phép chuyển mục đích SDĐ để đầu tư kinh doanh. Trường hợp này, nhà đầu tư cũng không phải bỏ chi phí để GPMB, nên việc bắt buộc họ phải ký quỹ để bảo đảm việc thực hiện dự án là điều nên làm. Nhưng đối với các nhà đầu tư đã tự bỏ tiền ra để GPMB rồi mới được Nhà nước giao đất thì việc cho phép chuyển mục đích SDĐ để đầu tư kinh doanh mà vẫn phải ký quỹ được cho là bất hợp lý.

Vị tổng giám đốc của một doanh nghiệp BĐS đánh giá, xét ở góc độ đầu tư, chẳng có doanh nghiệp nào chịu bỏ số tiền cả trăm tỷ đồng mua đất; ngược lại họ chỉ muốn làm cho nhanh để giúp giảm thiểu lãi vay và thu hồi vốn.

Còn ông Lê Hoàng Châu thì cho rằng, luật cần phải xác định rõ nội hàm của khái niệm “vốn đầu tư dự án”. Trường hợp được hiểu là “tổng mức đầu tư của dự án” thì số vốn này sẽ bao gồm toàn bộ phần chi phí tạo quỹ đất của dự án, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng, chi phí đầu tư xây dựng công trình và chi phí lắp đặt trang thiết bị, máy móc. Như vậy, việc xác định mức ký quỹ như trên sẽ chỉ phù hợp khi nhà đầu tư thực hiện một công trình hoặc một cụm công trình, chẳng hạn như chung cư, khách sạn... Ngược lại, quy định sẽ bất hợp lý nếu nhà đầu tư phát triển các dự án BĐS có quy mô lớn với tư cách là nhà đầu đầu tư cấp một, vì sau khi đầu tư hạ tầng thì dự án sẽ có thêm nhiều nhà đầu tư cấp hai...

Do đó, nên chăng phải có sự phân biệt rõ ràng giữa dự án có quy mô lớn với dự án quy mô nhỏ và vừa để đưa ra quy định về tỷ lệ ký quỹ, vì với các dự án lớn, mức ký quỹ từ 1-3% sẽ là một khoản tiền không hề nhỏ. HoREA cũng cho rằng, một hệ quả cần được nhà hoạch định xem xét nghiêm túc, đó là toàn bộ các chi phí của việc ký quỹ cuối cùng nhà đầu tư cũng sẽ tính vào giá bán căn hộ, và người tiêu dùng lại phải gánh chịu.

Lo lắng chuyển nhượng

Trong Luật Kinh doanh BĐS 2014 cũng quy định, chủ đầu tư dự án “không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua BĐS”. Ràng buộc này được cho là gây khó khăn đối với phần lớn doanh nghiệp BĐS trong thời gian tới.

HoREA phân tích, quy định này chưa phù hợp với tinh thần của pháp luật dân sự, vì quyền định đoạt (bán, chuyển nhượng) cũng là một bộ phận của quyền sở hữu sản phẩm là BĐS. Thực tế cho thấy, loại hình hợp tác đầu tư này cũng khá nhiều, thậm chí, có những dự án nhà đầu tư chiếm tỷ trọng góp vốn lên đến 90% vốn đầu tư. Do vậy, HoREA đề nghị nên cho phép các chủ dự án được phép ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư được thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua sản phẩm BĐS.

Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 còn có một quy định đáng lưu ý nữa là chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng khi “đã có giấy chứng nhận về quyền SDĐ đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”. Theo quy định cũ thì chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án khi đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng.

HoREA cũng cho rằng, nên coi chuyển nhượng dự án là hoạt động kinh doanh bình thường trong cả quá trình đầu tư của các doanh nghiệp địa ốc. Vì thế, Hiệp hội này cũng đề xuất nên cho phép các doanh nghiệp được quyền chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần của dự án ngay sau khi chủ đầu tư đã thực hiện xong khâu GPMB, tạo quỹ đất sạch của dự án.