“Bong bóng” bất động sản: Lo gần chưa hết lại lo xa

Trong một thông cáo báo chí mới đây, Bộ Xây dựng - cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực BĐS từng đưa ra nhận định: “Một trong những vấn đề cốt lõi để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS là phải khắc phục được sự lệch pha cung-cầu, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa một cách hợp lý sao cho tất cả các sản phẩm BĐS chủ yếu phải phù hợp với nhu cầu thực và khả năng thanh toán của đại đa số người mua”.

Thế nhưng, nếu nhìn vào thực tế thị trường hiện nay sẽ thấy, nhà ở cho người có thu nhập thấp, chủ yếu là loại hình căn hộ chung cư có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 đang vô cùng ít ỏi, có dự án nào là gần như đã được bán sạch, chỉ còn một số lượng rất nhỏ đang được rao bán trên thị trường thứ cấp. Nếu quan sát tại Tp.HCM sẽ thấy, những dự án như thế này được công bố trong thời gian qua chỉ có số lượng khiêm tốn, khoảng từ 500-1.000 căn/dự án.

Trong khi đó, phân khúc căn hộ cao cấp, với giá bán tầm từ 30-40 triệu đồng/m2 lại có tới vài chục ngàn căn hiện đang được hoàn thành và sẽ tung ra thị trường trong nay mai. Đơn cử, chỉ tính riêng lượng căn hộ tại những dự án cao cấp như Masteri Thảo Điền, dự án Vista Verde, dự án Sala (quận 2), hay Vinhomes Central Park (quận Bình Thạnh) đã lên tới con số khoảng 20.000 căn.

Phục hồi nhưng yếu ớt

Đương nhiên, những dấu hiệu hồi phục tích cực trên thị trường BĐS trong khoảng hơn một năm gần đây là không thể phủ nhận. Cụ thể, theo một báo cáo mới nhất của Cục Quản lý Nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), từ đầu năm 2015 đến nay, thị trường đã có tổng cộng khoảng trên 14.000 giao dịch thành công. Nếu chỉ tính riêng tại hai thị trường lớn là Hà Nội và Tp.HCM, lượng giao dịch căn hộ thành công đã tăng từ 2,5-2,8 lần so với cùng thời điểm năm ngoái. Khảo sát thực tế ở một số dự án BĐS tại Tp.HCM như dự án Him Lam Chợ Lớn (Him Lam Land), dự án Sky Center, dự án Melody Residences (Hưng Thịnh Land), dự án An Gia Star, dự án An Gia Garden (Công ty An Gia)... với quy mô từ 400-700/căn mỗi dự án, có tới 80-90% lượng căn hộ đã được bán hết trong khoảng thời gian ngắn.

Song song với tình hình giao dịch khả quan kể trên, dòng tiền đổ vào lĩnh vực BĐS cũng tiếp tục tăng. PGĐ NHNN chi nhánh Tp.HCM, ông Nguyễn Hoàng Minh cho biết, kiều hối đổ về Tp.HCM trong 5 tháng đầu năm nay đạt khoảng 1,7 tỷ USD, trong đó, riêng lĩnh vực BĐS đã chiếm khoảng 21,8%, tăng khoảng 0,9% so với cùng thời điểm năm ngoái. Riêng về dư nợ tín dụng trong lĩnh vực BĐSn, Bộ Xây dựng cho biết, tính đến hết tháng 3/2015 đã đạt khoảng 333.701 tỉ đồng, tăng khoảng 10,5% so với hồi cuối năm 2014. Tồn kho BĐS tính đến cuối tháng 5/2015 cũng giảm đáng kể khi còn khoảng trên 67.000 tỉ đồng, tức giảm non nửa so với hồi quí I/2013.

Tuy nhiên các chuyên gia lại cho rằng, sự hồi phục trên cũng chưa rõ rệt trên diện rộng và chưa đủ để giúp thị trường thoát khỏi những dư chấn từ cơn khủng hoảng vừa qua. Những cơn “sốt” giá ảo hay sự lệch pha cung-cầu nêu trên đã làm dấy lên những hoài nghi về hiện tượng “bong bóng” BĐS.

TS. Nguyễn Minh Ngọc nhận định, trong nhiều năm tới, “bong bóng” BĐS cũng khó mà quay trở lại vì dòng tiền đổ vào lĩnh vực này không đủ để mua hết giá trị tồn kho của hàng ngàn dự án hiện vẫn đang nằm “bất động”. Bên cạnh đó, theo lý thuyết, “bong bóng” BĐS chỉ xuất hiện cùng với sự tăng trưởng mạnh mẽ của nền kinh tế thế nhưng nếu nhìn vào tình hình thực tế của nền kinh tế Việt Nam hiện nay thì khả năng này rất khó xảy ra.

Có cũng quan điểm với ông Ngọc, TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT nhận xét, “bong bóng” BĐS chỉ có thể xảy ra thị trường xuất hiện rõ nét hiện tượng đầu cơ, làm giá. Những dấu hiệu của “bong bóng” mà nhiều người nói đến trong thời gian vừa qua thực chất là do các chủ dự án tự dựng lên nhưng một mặt cũng là lẽ thường tình của thị trường nên điều đó không đáng lo ngại. Vấn đề ông Võ băn khoăn là những dấu hiệu trên lại góp phần làm cho thị trường thiếu tính minh bạch, lành mạnh, trung thực.

Tương tự, ông Ngọc cũng nhận thấy thị trường địa ốc tại Việt Nam vốn thiếu tính minh bạch. Những chiêu làm giá, tạo cơn “sốt” ảo hiện nay của chủ đầu tư, một số công ty, nhân viên môi giới sẽ là rào cản lớn ảnh hưởng đến đà hồi phục của toàn thị trường.