"Bong bóng bất động sản" khó hình thành

Với những tín hiệu tốt từ đầu năm, đến nay thị trường BĐS đã tung ra một lượng cung lớn và khá đa dạng về diện tích, giá cả, đặc biệt, lãi suất giảm mạnh thực sự là cơ hội tốt để khách hàng lựa chọn sản phẩm phù hợp.

Thực tế đó đã đưa người mua trở về với chiếc ghế "thượng đế" của mình. Tuy nhiên, trong thời khắc "vàng thau lẫn lộn" của thị trường lúc này, khách hàng cần phải thực sự tỉnh táo và thông minh để mình trở thành những "thượng đế" thực sự chứ không phải là những nạn nhân của những "cơn sốt ảo" với những lời quảng cáo hết sức hấp dẫn của các chủ đầu tư.

Cuộc đua "chiều" khách hàng

Thời kì "bong bóng" bất động sản (BĐS) bị vỡ những năm trước đây đã để lại dư hậu khó giải quyết cho các ông chủ địa ốc. Hàng loạt các dự án tồn kho, đầu ra gần như là bị bưng bít, nợ lãi ngày một chồng chất ... Để giải quyết tình thế này, giảm giá bán để kích cầu là giải pháp tốt nhất mà phần đa các chủ đầu tư đều tìm đến. Tuy nhiên, nguồn thanh khoản cũng không thực sự thay đổi rõ rệt và xét về mặt kinh tế, đây chưa hẳn là giải pháp mang lợi thực cho chủ đầu tư cũng như khách hàng.

Nguyên do xuất phát từ việc lãi suất ngân hàng giảm không đáng kể, trong khi, nếu giá bán giảm từ 2 - 3 triệu đồng/m2 thì mọi tính toán về lợi nhuận và doanh số của dự án như kế hoạch ban đầu đã hoàn toàn thay đổi. Đồng thời, với tâm lý "của rẻ là của ôi", người mua cũng dè chừng rất nhiều trước những dự án giảm giá này. Như vậy, giảm giá trực tiếp các sản phẩm BĐS vẫn chưa thực sự là "vũ khí" đắc lực cho chủ đầu tư.

Phương pháp đẩy nhanh tiến độ dự án, vượt hẳn cam kết với khách hàng trong hợp đồng đang được đa số các chủ đầu tư áp dụng.

Trước thực tế trên, nhiều chủ đầu tư loại bỏ phương án giảm giá để tìm phương án khác hữu hiệu hơn và "lấy lòng" người mua hơn. Một trong những biện pháp đó là việc áp dụng đẩy nhanh tiến độ dự án, vượt hẳn cam kết với khách hàng trong hợp đồng, tạo tâm lý an toàn cho khách hàng. Đây đang được xem là "chiêu" lợi hại của các ông chủ dự án.

Điển hình cho biện pháp trên là dự án CT1 Trung Văn, dự án VP6 Linh Đàm, dự án Kim Văn – Kim Lũ ... Các dự án này được cho là có tốc độ "siêu nhanh", trung bình hoàn tất 1 sàn/1 tuần. Đặc biệt, dự án Green Stars nằm trên đường Phạm Văn Đồng đến nay đã xây đến tầng 8, trong khi hợp đồng với khách hàng thì đầu tháng 10 tòa B4, B5 sẽ xây đến tầng 5.

Nhằm tạo niềm tin vững chắc tới khách hàng, doanh nghiệp này cũng không ngại cung cấp thông tin pháp lý như: Giấy phép xây dựng chi tiết của dự án, giấy phép nộp thuế sử dụng đất của chủ đầu tư để người mua xem. Đồng thời, họ cũng chi hàng trăm tỷ đồng để xây dựng các khu dịch vụ, giải trí, tiện ích ...

Và đây cũng là cách làm của không ít chủ đầu tư trong thời điểm hiện tại.

Sau khi thông tin về hàng loạt các dự án chung cư cấp thấp xuống cấp trầm trọng trong thời gian ngắn đã khiến người mua không khỏi hoang mang, lo ngại khi quyết định tìn chốn "an cư" của mình tại các dự án dạng này. Để giúp khách hàng thoát khỏi tâm lý đó, ông Lê Thanh Thản, giám đốc Xí nghiệp Xây dựng Số 1 Lai Châu, chủ đầu tư của hàng loạt các dự án gây "sốt" thời gian qua như: Linh Đàm, Kim Văn Kim Lũ ... đã không ngần ngại tuyên bố: “Sẵn sàng mời tất cả khách hàng vào tận dự án để giám sát thực địa việc xây dựng”.

Việc mà trước đây khách hàng không bao giờ được biết như nguồn gốc vật liệu, chất lượng bê tông, chất lượng, kiểm soát tiến độ công trình ... thì nay các chủ dự án đã đồng loạt công khai đến với khách hàng theo định kỳ tuần hoặc tháng.

"Thị trường BĐS Hà Nội những tháng cuối năm có khá nhiều dự án mở án. Song muốn phân phối tốt thì cơ sở hạ tầng tốt là điều tối thiểu đầu tiên mà dự án đó phải đạt được. Đồng thời, hồ sơ pháp lý của dự án phải rõ ràng, đầy đủ và phải đảm bảo tiến độ đúng như cam kết với khách hàng.

Cơn "sốt ảo" khó trở lại

Với những tín hiệu khả quan trong giao dịch BĐS từ đầu năm đến nay, khá nhiều chuyên gia trong và ngoài lĩnh vực đã có những đánh giá khác nhau về triển vọng của thị trường này trong thời gian tới. Trong đó, không ít ý kiến lo ngại thị trường có nguy cơ quay về "sốt nóng, sốt ảo" như những năm 2007 - 2008 trước đó. Đặc biệt, hiện nay người có tiền lại chọn BĐS là kênh đầu tư ưu tiên thì nguy cơ đó càng tăng cao.

Tuy nhiên, nhìn tổng quan thì lượng giao dịch BĐS vẫn đang rất chậm. Những dự án thuộc vị trí thuận lợi, cơ sở hạ tầng tốt thì tất yếu sẽ được khách hàng quan tâm và tạo nên những đợt "sốt thật". Tuy nhiên, những dự án này lại không nhiều. Một vài dự án có vị trí xa trung tâm với giá bán hơn 10 triệu/m2 hay đất thổ cư khu vực cầu Nhật Tân có giá được đẩy lên khoảng 20% ... cũng đang tạo nên những "cơn sốt" trên thị trường. Tuy nhiên, đó chỉ là những cơ "sốt ảo", "sốt" cục bộ chứ chưa tạo được giao dịch thực.

Theo thống kê của ông Nguyễn Mạnh Hà, cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường bất động sản thì thanh khoản của thị trường BĐS trong nửa đầu năm nay đã có những tín hiệu tốt, lượng tồn kho giảm đến 30% và chủ yếu là những người có nhu cầu thực, tỷ lệ mua để đầu tư, đầu cơ rất thấp.
Ông Hà cũng cho biết thêm, hiện nay người mua nhà rất "thông minh", cùng với đó, nguồn cung cũng phong phú hơn trước rất nhiều lần. Vì vậy, việc thị trường "sốt nóng, sốt ảo" trở lại dường như là không thể.

Dưới góc nhìn của một chuyên gia về tài chính, bất động sản, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Uỷ ban giám sát tài chính Quốc gia khẳng định: "Thị trường bất động sản rất khó có thể sốt lại mặc dù các giao dịch bất động sản đang tăng và tính thanh khoản cao hơn".

Đồng thời, chuyên gia này cũng khẳng định, nền kinh tế hiện nay tuy có phục hồi nhưng độ phục hồi rất chậm. Thị trường BĐS lại phụ thuộc rất nhiều vào đà phát triển của kinh tế. Vì vậy, "bong bóng bất động sản" ở nước ta sẽ khó có cơ hội hình thành.

Theo Dothi.net