Thị trường condotel: Thủy triều sắp rút và sẽ biết "ai không mặc đồ"

Liên quan đến việc phát triển mô hình condotel tại các khu vực phát triển về du lịch, ông Adam Bury, Phó giám đốc phụ trách mảng nghiên cứu về thị trường khách sạn, nghỉ dưỡng khu vực châu Á của Jones Lang LaSalle (JLL) chia sẻ quan điểm, với nhà đầu tư nước ngoài, họ không mấy chuộng mô hình condotel (huy động vốn trước, xây dựng sau).

Chủ đầu tư ngoại thường sử dụng nguồn tiền từ công ty mẹ hoặc vay để triển khai dự án nên họ không ưu tiên cho mục tiêu huy động vốn trước. Hơn nữa, trong quyết định đầu tư BĐS nghỉ dưỡng, doanh nghiệp thường xem xét kỹ hiệu quả doanh thu/phòng, cơ cấu giữa số phòng khách sạn và số lượng condotel phải được ấn định hợp lý.

Bởi, doanh thu và lợi nhuận từ khai thác công suất phòng khách sạn thay đổi từng ngày kể từ thời điểm đưa vào vận hành, trong khi với condotel cần 3 - 4 năm mới chạy hết công suất (nếu vay tiền để xây thì không khả thi).

Ngoài ra, theo ông Adam Bury, ở các quốc gia khác, mức lợi tức mà chủ đầu tư đưa ra đối với sản phẩm condotel thường từ 5 - 7% trong vòng hai năm, một phần do họ nhắm đến yếu tố lợi nhuận khi đưa toàn bộ công trình vào khai thác, thay vì chú trọng đến huy động vốn.

Sẽ thấy ai không mặc đồ

Cùng vấn đề này, đại diện HOREA đánh giá, việc các chủ đầu tư trong nước cam kết lợi nhuận lên đến 12%/năm trong 8 - 12 năm là quá cao (cao hơn lãi suất tiền gửi), chưa đảm bảo phát triển bền vững, tiềm ẩn yếu tố rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp.

Thậm chí, có vài dự án ở khu vực miền Trung, cam kết lợi nhuận lên đến 14%/năm trong vòng hai năm đầu, nhưng những năm sau đó mức này được bên sở hữu thương lượng với đơn vị quản lý.

Đây cũng được xem là yếu tố cần được nhà đầu tư cân nhắc vì thực tế đã có trường hợp chủ căn hộ condotel thuộc khu phức hợp nghỉ dưỡng ở Bình Thuận không ký kết với đơn vị quản lý mà trực tiếp vận hành để giảm thiểu chi phí quản lý.

Với condotel, vốn được xem là "ngôi nhà thứ hai" nên ngoài mục đích phục vụ cho nghỉ ngơi, du lịch thì người mua cũng xem xét đến yếu tố lợi ích. Trước hết là lợi nhuận từ hoạt động cho thuê, dòng tiền được đảm bảo và lợi nhuận thu được thông qua chuyển nhượng khi giá tăng. Song, tất cả lợi ích này của nhà đầu tư chỉ đạt được khi thị trường BĐS có sự hỗ trợ lớn từ tăng trưởng của ngành du lịch.

Chẳng hạn như "thiên đường du lịch" của Thái Lan - Phukhet, thống kê của một số hãng tư vấn BĐS ở đây cho thấy, năm 2016, các chuyến bay đến Phukhet đã vượt quá 7 triệu lượt hành khách, với tổng số 55 hãng hàng không khai thác các tuyến nối trực tiếp từ Hồng Kông, Singapore, Kuala Lumpur, Moscow, Seoul...

Tại Việt Nam, giai đoạn trầm lắng kéo dài từ giữa năm 2008 - 2013, cùng với căn hộ cao cấp, phân khúc nghỉ dưỡng với sản phẩm biệt thự cũng từng "thấm đòn", nhiều dự án bỏ hoang, khi trước đó đã phát triển quá nóng, đặc biệt ở Đà Nẵng, Tiến Thành (Phan Thiết)...

Các báo cáo gần đây ghi nhận, Đà Nẵng liên tục nằm trong top 3 khu vực có nguồn cung condotel dẫn đầu, chẳng hạn, năm 2016, Đà Nẵng đứng thứ hai (sau Nha Trang), với 5.981 căn được tung ra thị trường, lượng tiêu thụ chỉ đạt 40%; trong khi quý I vừa rồi, chỉ bán được 100 căn, tồn kho 427 căn.

Dù hiện tại, Việt Nam đang được đánh giá là điểm sáng của ngành du lịch và lưu trú, nhưng cũng chỉ mới trong giai đoạn cần phải cải thiện hơn về hạ tầng (đường bộ, hàng không, tiện ích, sản phẩm du lịch...).

Thêm nữa, chính sách kích cầu du lịch giữa các địa phương, tính chất của từng dự án phức hợp nghỉ dưỡng (có mô hình condotel), tiềm lực của mỗi chủ đầu tư là khác nhau nên với nhà đầu tư thứ cấp, cũng cần phải cân nhắc kỹ trước khi ra quyết định đầu tư, tránh tình trạng dòng tiền bị ùn ứ do tập trung quá lớn vào một phân khúc nhưng hiệu quả đầu tư lại không cao. Có lẽ điều này, hơn ai hết đã được nhiều nhà đầu tư vào biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ cao cấp giai đoạn sốt ảo 2006 - 2007 thấm thía.