Đầu tháng 3/2018, Công ty TTC Land công bố bàn giao dự án nhà ở xã hội với hơn 1.000 căn hộ mang tên Jamona Aparment tại quận 7, TP.HCM. Đây được cho là dự án nhà ở xã hội lớn nhất TP.HCM hiện nay được bàn giao. Dự án được mở bán năm 2015 với giá 14,5 triệu đồng/m2 và nhanh chóng được người mua đón nhận.
Sau đó, giá nhà tại dự án này được đẩy lên khá cao, theo tìm hiểu của phóng viên, hiện dự án này đang có giá từ 20 - 21 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đây là giá bán lại từ các nhà đầu tư bằng cách nào đó đã ôm được hàng.
Trước đó, tình trạng tăng giá cũng đã xảy ra tại một số dự án nhà ở xã hội khác tại TP.HCM như EHomeS (quận 9) giá 650 triệu/căn, Saigonhomes (quận Bình Tân) giá từ 880 triệu đồng/căn, khu căn hộ Avila 2 (quận 8) giá 740 triệu đồng/căn trong năm 2017. Một kịch bản cũ ở các dự án này là có giá rẻ khi mở bán và thu hút nhiều người đăng ký mua. Tuy nhiên, dù có điều kiện xét duyệt hồ sơ, nhưng bằng cách nào đó, nhà đầu tư thứ cấp vẫn gom được nhiều hàng để bán lại trên thị trường và đẩy giá lên khá cao so với giá ban đầu.
Theo khảo sát của phóng viên, trên thị trường phía Nam hiện nay cũng có những dự án nhà ở xã hội có giá dưới 1 tỷ đồng/căn như Roxana Plaza, Marina Tower, Contentment Plaza… Tuy nhiên, dù quảng cáo là có vị trí tại TP.HCM, nhưng thực chất các dự án này đều nằm ở địa phận tỉnh Bình Dương.
Dù vậy, nếu so với các dự án nhà ở thương mại trên cùng địa bàn, thì các dự án nhà ở xã hội này thật sự không hề rẻ. Chẳng hạn, tại Bình Dương, giá trung bình của căn hộ chung cư hiện giao dịch là 14 - 17 triệu đồng/m2, trong khi nhà xã hội có giá 12 - 14 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế.
Trong khi đó, theo quy định, đầu tư dự án nhà xã hội, chủ đầu tư được hưởng chính sách ưu đãi thuế đất, thuế thu nhập doanh nghiệp… Một thực tế nữa, là để giảm giá trị căn nhà xuống dưới 1 tỷ đồng/căn, nhiều chủ đầu tư giảm diện tích sàn căn hộ, với đa phần diện tích chỉ trên dưới 50 m2/căn.
Ngoài ra, theo tìm hiểu của phóng viên, hiện một số dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM có xen lẫn cả căn hộ thương mại, khiến mức giá cũng bị loạn, gây khó cho người mua. Chẳng hạn, tại Dự án Jamona Aparment vẫn có tới hơn 200 căn hộ thương mại được bán cùng với nhà ở xã hội.
Theo ông Nguyễn Mạnh Hùng, giảng viên khoa Quản trị kinh doanh, Đại học Kinh tế TP.HCM, với việc một dự án có cả nhà ở xã hội lẫn nhà ở thương mại làm cho mức giá khi bán bị so sánh khập khiễng, bởi tiện ích của nhà ở xã hội luôn thấp hơn thương mại.
Nhu cầu cao, cung khan hiếm
Báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, TP.HCM hiện có khoảng 13 triệu dân, trong đó có gần 3 triệu người nhập cư và khoảng 50.000 cặp kết hôn mới mỗi năm có nhu cầu thuê nhà, tạo lập nhà ở. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở, nhất là loại căn hộ 1 - 2 phòng ngủ cho thuê, hoặc bán với giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn là thách thức lớn nhất, vì nhu cầu quá lớn trong khi nguồn cung có hạn.
Trong khi đó, theo báo cáo từ Sở Xây dựng TP.HCM, năm 2017, giá căn hộ bình dân tăng từ 10-15%, dự báo năm 2018, mức tăng có thể lên tới 20%.
Loạt dự án từng có giá khá mềm như Him Lam Phú Đông (giá từ 1,1 - 1,2 tỷ đồng/căn), hiện đã tăng từ 30 - 40% so với thời điểm mở bán giữa năm 2016. Dự án Him Lam An Phú cũng có giá từ 1,6 - 1,9 tỷ đồng/căn. Căn hộ Citihome (quận 2) do Kiến Á Group phát triển có giá từ 14 triệu đồng/m2 (tương đương tư 700 triệu đồng/căn), hiện tại giá trên thị trường thứ cấp đã lên mức 20 - 22 triệu đồng/m2.
Loạt dự án dành cho người thu nhập trung bình như Green Town Bình Tân, Tecco Town, Prosper Plaza, Western Capital, Toky Tower, Summer Square vốn có giá từ 900 triệu đồng đến 1,1 tỷ đồng/căn hiện đã tăng lên 1,2 - 1,7 tỷ đồng/căn. Các khu vực như Bình Tân, Bình Chánh, quận 8, quận 9, quận 12, Thủ Đức, nơi được xem là có mặt bằng giá nhà rẻ, các dự án triển khai gần đây đều duy trì mức giá sơ cấp từ 18,5 - 22 triệu đồng/m2, giá thứ cấp cao hơn từ 15 - 20%.
Theo ông Trần Quốc Việt, Tổng giám đốc Cát Tường Group, khoảng hai năm trước đây, căn hộ giá bình dân được ngầm hiểu là mức giá dưới 1 tỷ đồng/căn, thì nay đã phải trên dưới 1,5 tỷ đồng. Để phát triển các dự án căn hộ giá rẻ, chủ đầu tư phải tối ưu hóa mọi chi phí đầu vào, từ quỹ đất, chi phí lãi vay, xây dựng…
Đối với việc phát triển quỹ đất cho dòng căn hộ bình dân, chi phí phần đất hiện chiếm khá lớn, nếu vượt quá 20% thì khó có thể thu lời. Bên cạnh đó, các vấn đề quỹ đất, chi phí đầu tư, chỉ tiêu diện tích tối thiểu, mật độ dân số khiến chi phí phát triển dự án ngày càng gia tăng.
“Không giải quyết các vấn đề trên sự khan hiếm nhà giá rẻ sẽ tiếp diễn”, ông Việt nhấn mạnh.
Giải thích về việc căn hộ nhà ở xã hội đang tăng giá gần như bằng nhà ở thương mại, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, trong những năm gần đây, xét về phân khúc, căn hộ bình dân vẫn tiêu thụ tốt. Tuy nhiên, do quỹ đất ngày càng hạn hẹp nên căn hộ có giá dưới 1 tỷ đồng gần như trở thành hàng hiếm. Dù căn hộ giá trên dưới 1 tỷ đồng từng là phân khúc chủ lực về nguồn cung trên thị trường TP.HCM, nhưng khoảng hơn 1 năm trở lại đây, việc tìm mua căn hộ có mức giá này gần như rất khó.
“Quỹ đất để phát triển chung cư hạn hẹp, giá đất tăng cao, chi phí lãi vay đều tăng, thủ tục xây dựng lại kéo dài, khiến nhà giá bình dân, vốn có tỷ lệ lợi nhuận thấp đã khan hiếm ngày càng khan hiếm hơn. Biên lợi nhuận của phân khúc này hiện rất thấp, dao động từ 8-12%, trong khi phân khúc thương mại có thể từ 30-40%. Chính điều này đã làm cho các chủ đầu tư bất động sản quy mặt với việc phát triển dự án nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội”, ông Châu nói.
