Người mua nhà đang "khát bên giếng nước"

Giá nhà vẫn quá cao

So với các nước trong khu vực, giá BĐS của Việt Nam vẫn ở mức cao. Với mức thu nhập bình quân khoảng 7 triệu/người thì để mua được căn hộ dù là giá thấp, khoảng trên dưới 1 tỷ đồng, cũng vô cùng chật vật và là ước mơ xa vời của đại đa gia đình trẻ Việt Nam hiện nay. Theo nhiều chủ đầu tư, giá nhà không thể thấp hơn được nữa bởi tiền sử dụng đất, vật liệu, nhân công, lãi vay ngân hàng, chi phí hoàn thiện ngày càng tăng. nên nếu thấp quá thì doanh nghiệp không có lời. Tuy nhiên, theo ý kiến của nhiều người trong ngành BĐS thì các chủ đầu tư không bao giờ muốn hạ thấp mức lợi nhuận vốn có của mình ngay cả khi thị trường ảm đạm.

Mặc dù gọi là nhà thu nhập thấp hay nhà ở xã hội nhưng giá bán hiện nay ở phân khúc này cũng lên tới 14-15 triệu đồng/m2. Những dự án dưới mức giá này chỉ đếm trên đầu ngón tay và đều rất xa trung tâm, bất tiện cho việc sinh hoạt. Bàn bạc, tìm giải pháp, xây dựng chính sách về nhà ở là “hoạt động thường niên” chưa có hồi kết các cơ quan ban ngành trong lĩnh vực BĐS nhiều năm qua. Những phát ngôn mang tính "lên dây cót" thị trường của các cơ quan quản lí đã trở nên rất quen thuộc. Nhưng việc sở hữu được ngôi nhà của riêng mình với đa số người lao động thu nhập trung bình hiện nay vẫn là điều khó đạt được.

Theo nhận định từ các chuyên gia, ngọn nguồn của khó khăn trên thị trường bất động sản hiện nay là do giá nhà đất vẫn cao. Để tháo gỡ vướng mắc này, chỉ có giải pháp hữu hiệu nhất là các chủ đầu tư phải tiếp tục giảm giá. Theo đó, đối với các dự án đang cầm cố ngân hàng, đang tồn kho, cần thuê kiểm toán độc lập tham gia định giá một cách chính xác để quyết định giảm giá. Cũng có nhiều ý kiến cho rằng thị trường bất động sản chưa chạm đáy, giá vẫn chưa phù hợp với khả năng của người mua, chỉ trừ một vài phân khúc là phù hợp, nhưng chỉ chiếm khoảng 10 - 15% còn lại 80% thị trường vẫn chưa chạm đáy.

Theo cách tính của thế giới, mỗi gia đình phải dành khoảng 30% thu nhập cho vấn đề nhà ở. Do đó, hộ gia đình thu nhập 18 triệu đồng/tháng sẽ có tối thiểu nguồn quỹ 5,4 triệu để lo việc trả nợ gốc và lãi. Giả sử gia đình này vay mua một căn hộ 50m2 với giá 600 triệu đồng, họ phải có sẵn 20% (tương đương 120 triệu đồng) và cần vay ngân hàng 480 triệu đồng trong 10 năm. Với lãi suất 6% một năm, tiền phải trả ngân hàng bình quân khoảng hơn 25 triệu đồng, do lãi được tính theo dư nợ giảm dần. Tính bình quân mỗi tháng, gia đình phải trả 4 triệu gốc và hơn 2 triệu tiền lãi. Như vậy, với tối thiểu 30% thu nhập của mình, gia đình này có thể trả nợ được. Còn ở Việt Nam tối thiểu một gia đình phải bỏ ra ít nhất là 60% thu nhập để chi trả cho nhu cầu mua nhà, ảnh hưởng đến sinh hoạt là không tránh khỏi nên nếu không có tiềm lực kinh tế, vì thế, mua nhà là cuộc phiêu lưu mạo hiểm đối với người nghèo.

Mất niềm tin vào nhà giá rẻ

Ở Tp.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai…. xuất hiện nhan nhản các tờ rơi quảng cáo bán đất dự án với giá chỉ từ 160 -300 triệu/nền. Tuy nhiên, đằng sau mức giá hấp dẫn đó là những nền đất bị chia nhỏ nham nhở, vị trí xa trung tâm, thiếu thốn hạ tầng nam72 . Đây thực chất là những dự án tồn kho mà chủ đầu tư không dám đổ vốn vào xây dựng hạ tầng mà đang bằng mọi chiêu quảng cáo tìm cách bán đi nhằm thu hồi vốn. Quả thực, đây là những mảnh đất mà dù rẻ cũng không ai muốn mua!

Nếu khá giả hơn một chút khách hàng có thể tìm đến các dự án uy tín với giá giao động khoảng từ 600 triệu – 1tỷ/nền (diện tích khoảng từ 45 -60m2), vị trí tương đối đẹp, hạ tầng đầy đủ và vấn đề pháp lý rõ ràng, minh bạch. Đất nền luôn là kênh đầu tư an toàn và sinh lợi, tuy nhiên với người không có tài chính dư dả, kmua nhà, đất với mục đích an cư thì các dự án nhà chung cư xem ra là lựa chọn phù hợp hơn cả. Các chung cư giá rẻ và nhà ở xã hội thường có giá giao động từ 800 triệu – 1.5 tỷ tùy diện tích, với sự hỗ trợ từ ngân hàng thì đây là mức giá mà người dân tương đối chấp nhận được.

Tuy nhiên bài học về chung cư Đại Thanh hẳn ai ai cũng nhìn thấy. Từng gây sốt trên thị trường với mức giá 10 triệu/m2, chung cư Đại Thanh , được xem là một điển hình vì sức bán nhanh trong thời gian vừa qua. Tuy nhiên, chưa kịp vui mừng vì có được chỗ ở để an cư lập nghiệp, hàng nghìn hộ dân nơi đây lại phải đối mặt với không ít câu chuyện rắc rối từ khu chung cư này. Từ vụ lùm xùm vì việc bất đồng khi chủ đầu tư tính sai diện tích căn hộ ngay sau khi mới bàn giao nhà (mà theo chủ đầu tư là do lỗi đánh máy) tcho đến tình trạng mất nước thường xuyên gay bao khốn khổ cho người dân. Cảnh chen nhau xách nước trong thang máy, tình trạng mất vệ sinh, sự bất tiện khi gửi xe cộ đang khiến chung cư này trở thành nỗi khiếp sợ của cư dân nơi đây.

Gần đây trong 6 dự án nhà cho người thu nhập thấp đang chào bán tại Hà Nội là dự án Kiến Hưng - Hà Đông, Sài Đồng - Long Biên, Đặng Xá - Gia Lâm, Đại Mỗ - Từ Liêm và CT1 Ngô Thì Nhậm - Hà Đông thì có đến 5 dự án bị người dân phản ứng gay gắt về chất lượng nhà có vấn đề.

Chất lượng luôn đi liền với giá thành, bài học “tiền nào của ấy” đang ứng vào các dự án nhà giá rẻ gần đây. Người dân cần nhà, dự án cần người mua nhưng không ai dám liều bỏ tiền tỷ mua căn nhà mà tuổi thọ và chất lượng , của công trình chỉ là những mỹ từ nằm trên giấy.

Hi vọng vào những chính sách mới

Năm 2014, sóng giảm giá BĐS vẫn trải đều trên khắp các phân khúc chung cư thương mại, đất nền phân lô, thậm chí đối với cả phân khúc biệt thự cao cấp liền kề. Thực tế thì giá nhà đã giảm khá mạnh nhưng chủ yếu ở phân khúc cao cấp, tuy nhiên giảm từ 5 tỷ xuống 3 tỷ thì cũng chỉ có người giàu mua nổi. Phân khúc trung bình có giảm nhưng chủ yếu theo hình thức chia nhỏ căn hộ để giảm giá thành, nên không hẳn là giảm theo hướng có lợi cho người mua. Chủ đầu tư vẫn có sống cố chết với đủ chiêu trò nhằm kiếm lợi nhiều nhất và quyết không nhân nhượng, giảm giá cũng đi kèm với giảm chất lượng.

Trong phiên họp thảo luận về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa qua, Quốc hội đã thảo luận về vấn đề giá nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Nhiều đại biểu nhận định giá nhà hiện thời còn cao so với thu nhập của đại đa số người dân, Luật mới cần phải có những quy định cụ thể, làm sao để đảm bảo được mục tiêu phát triển nhà ở bằng ngân sách Nhà nước trong khi nguồn ngân sách và quỹ đất quá hạn hẹp so với số đối tượng có nhu cầu.

Mục tiêu phát triển nhà ở xã hội tại dự án Luật Nhà ở lần này cho thấy chính sách đúng đắn của Nhà nước, mở ra cơ hội về nhà ở cho người thu nhập thấp, người có hoàn cảnh khó khăn. Tuy nhiên để các quy định của dự thảo Luật khi áp dụng vào thực tế không đi chệch hướng và vấp phải nhiều khó khăn như trước đây cần phải có sự quản lý và giám sát rõ ràng.

Thời điểm mới của BĐS lại đến, nhiều dự án sắp sửa bung hàng, giá đất âm thầm tăng trở lại, người dân lại tiếp tục chờ các chính sách mới của nhà nước sẽ giúp giấc mơ có nhà đến gần với mình hơn.

Theo Batdongsan.vn