Đầu tư dự án nghìn tỷ: "Con dao 2 lưỡi"

Theo GS-TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ tài nguyên và Môi trường, ngoại trừ một số đại gia tên tuổi, phần lớn tiềm lực thực tế của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS là yếu, thậm chí nhiều dự án chỉ chuẩn bị được khoảng 20% vốn đầu tư ban đầu, còn lại chủ yếu là huy động bên ngoài thông qua tiền vay ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng. Song, với quy định siết chặt hiện nay, để bảo vệ người mua nhà hiện có đến 60% vốn triển khai các dự án BĐS là vay ngân hàng. Có nhiều dự án, tỷ lệ vay ngân hàng lên tới 70 - 80% tổng vốn đầu tư với thời hạn 10 - 15 năm. GS. Võ cho biết, đây là dòng vốn không ổn định và phụ thuộc nhiều vào yếu tố thị trường, đấy là chưa kể lãi suất vay còn cao, gây áp lực về chi phí, nhất là các dự án có quy mô lớn.

Thực tế cho thấy, thị trường hiện có không ít dự án đang gặp những nghi ngờ của khách hàng về tiềm lực tài chính của chủ đầu tư, đặc biệt là chủ đầu tư triển khai nhiều dự án cùng thời điểm. Trong khi biên lợi nhuận của các dự án này thường chỉ đạt từ 5 - 10%, vì chi phí đất khá cao nên khả năng xoay xở để nuôi các dự án BĐS quy mô lớn là bài toán không hề dễ giải.

Đại dự án nghìn tỷ Usilk City (Hà Đông, Hà Nội) của Công ty CP Sông Đà Thăng Long là một ví dụ điển hình cho câu chuyện này. Với dự định sẽ biến Usilk City trở thành một thành phố trẻ, năng động, môi trường sống phù hợp với tầng lớp có thu nhập cao và ổn định, Usilk City đã nhanh chóng thu hút được sự chú ý của các nhà đầu tư lúc giới thiệu ra thị trường. Tưởng rằng Usilk City sẽ trở thành con át chủ bài, biến kế hoạch tăng trưởng đầy tham vọng của Sông Đà Thăng Long trở thành hiện thực, thế nhưng dự án lại chính là nơi "xa lầy" của công ty này.

Đồng thời, dự án được xem là “niềm kiêu hãnh” của Sông Đà Thăng Long cũng đã đối mặt với hàng loạt khiếu kiện của khách hàng do chậm triển khai, còn chủ đầu tư có dấu hiệu chiếm dụng vốn của khách hàng. Sau hơn 8 năm, hiện tại dự án mới nhen nhóm hy vọng trở lại sau khi được chuyển nhượng một phần (tòa CT1 và CT2-105) cho Công ty CP Đầu tư Hải Phát Thủ Đô.

Song, thương vụ M&A này chưa đảm bảo cho Usilk City có được cái kết có hậu khi còn nhiều vấn đề mà cả chủ đầu tư cũ, chủ đầu tư mới và khách hàng cần giải quyết.

Để triển khai được các dự án nghìn tỷ luôn là mong muốn của bất kỳ doanh nghiệp kinh doanh BĐS nào. Nếu chủ đầu tư có tiềm lực đủ mạnh thì rõ ràng dự án đã thành công tới hơn 80%, nhưng với các doanh nghiệp “thường thường, bậc trung”, việc mạo hiểm đầu tư các dự án quy mô lớn như việc đùa với "con dao 2 lưỡi”. Bởi nếu thị trường thuận lợi, doanh nghiệp sẽ nhanh chóng "đổi đời", còn không, áp lực nợ vay là “mầm mống” báo hiệu sự sụp đổ của doanh nghiệp.