Tín dụng bất động sản: Độ rủi ro nằm ở sự kiểm soát của ngân hàng

Dễ làm là bởi đối với NH, với tín dụng BĐS thì tài sản thế chấp có thể nhìn thấy được, dễ dàng thẩm định, không chạy đi chỗ khác. Nhưng một trong những rủi ro ở đây là về giá trị của BĐS, khi thị trường hồi phục chưa bền vững. Mặc dù hiện tỷ lệ cho vay/giá trị tài sản đảm bảo nói chung và BĐS nói riêng được nhiều NH giảm thấp để phòng ngừa rủi ro, có khi chỉ còn 50%.

Nhưng theo TS. Nguyễn Trí Hiếu phòng ngừa bằng biện pháp này là chưa đủ. Ví dụ: Trường hợp NH thấy BĐS có lên hoặc xuống vài phần trăm, NH nghĩ rằng cho vay 50% thì chắc ăn rồi làm sao có thể xuống đến thấp hơn được nữa. Thành ra cho vay 50 - 70% NH đã cảm thấy an toàn. Nhưng thực tế mức biến động chung của thị trường không nhiều, nhưng biến động giá sốc tại những vị trí, dự án rất có thể xảy ra, khiến giá trị tài sản đảm bảo rơi xuống hơn nửa giá.

Ông Hiếu cho rằng, tín dụng BĐS là một “cái bẫy” hấp dẫn. Vì thế vị chuyên gia này cũng khuyến nghị: nếu các NH tập trung quá nhiều vào BĐS, thì tới lúc thị trường đảo chiều chính NH sẽ phải gánh chịu hậu quả rất lớn. “BĐS thường có chu kỳ, nó sẽ không gây nợ xấu ngay mà phải đi qua chu kỳ thị trường BĐS, ở vòng xoáy xuống thì mới trở thành vấn đề”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Có thể thấy rằng, rất nhiều dư nợ khác được bảo đảm bằng tài sản BĐS. Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, ít nhất là 60% tổng dư nợ trên hệ thống được bảo đảm bằng tài sản BĐS. Nên giá trị BĐS đi xuống sẽ có tác động rất lớn đến NH. Vì thế rủi ro từ tín dụng BĐS không chỉ là những món cho vay mua nhà, đất hay sửa chữa nhà ở, mà cần tính đến cả những món cho vay có tài sản thế chấp là BĐS.

Tuy nhiên xét cho cùng kinh doanh luôn có rủi ro, nhất là kinh doanh tiền như NH thì có độ rủi ro nhất định là tất yếu. Vì thế rủi ro tín dụng không chỉ đến từ BĐS mà có thể từ bất kỳ lĩnh vực nào. Ví dụ, tín dụng cho nông nghiệp, nông thôn - một trong những lĩnh vực được ưu tiên về cả lãi suất và cả nguồn vốn tín dụng. Thực tế sản xuất nông nghiệp hiện vẫn chịu rủi ro khá lớn cả về yếu tố khách quan (như thiên tai, dịch bệnh) và cả những yếu tố chủ quan.

Trong khi đó theo Nghị định 55/2015/NĐ – CP về chính sách tín dụng phục vụ nông nghiệp, nông thôn số tiền cho vay không có tài sản thế chấp tăng lên rất nhiều so với Nghị định 41 trước đây. Nhưng không phải vì thế mà NH giảm cho vay, hiện chương trình này đang được các TCTD tích cực triển khai. Vì vấn đề là cùng với tăng về lượng, các NHTM rất chú trọng đến chất lượng dụng.

Lãnh đạo một NHTM cho rằng, những lĩnh vực ưu tiên này tự nó không nói lên được mức độ rủi ro. Bởi bất cứ chương trình tín dụng nào, nếu NH cẩn thận xét tới khả năng trả nợ của khách hàng, dòng tiền, tài sản bảo đảm… thì dù cho có là lĩnh vực ưu tiên hay không thì rủi ro của nó cũng được kiểm soát hợp lý.

Ngược lại, nếu ngay cả với những lĩnh vực ưu tiên nhưng NH không kiểm soát tốt, chỉ dựa vào lý do là vì chính sách nên cần phải ưu đãi mà nháo nhào vào cho vay thì vẫn sẽ gặp rủi ro lớn.

“BĐS thường có chu kỳ, nó sẽ không gây nợ xấu ngay mà phải đi qua chu kỳ thị trường BĐS, ở vòng xoáy xuống thì mới trở thành vấn đề”, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh.