Vì đâu giá căn hộ tại TP.HCM lập mặt bằng mới?

Trung gian “vào vụ”

Nguồn đất công, đất quốc phòng đang tạm dừng chuyển đổi sang đất ở; quỹ đất sạch tồn kho từ thời thị trường bất động sản đóng băng nay cũng đã được “khui” ra dùng gần hết. Trong khi đó, để giải phóng mặt bằng được một dự án phải mất mấy năm. Các doanh nghiệp địa ốc cho rằng nguồn cung bất động sản trong tương lai sẽ khan hiếm. Nnhững dự án mở bán thời gian tới sẽ thu hút được nhiều khách hàng, ít chịu sự cạnh tranh hơn. Đó là cơ sở để giá căn hộ thiết lập mặt bằng giá mới.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, từ giờ đến cuối năm nguồn chắc chắn còn khan hiếm nên giá sẽ khó giảm với dự án có vị trí tốt và đúng vào phân khúc sản phẩm từ 1,5 - 2 tỷ đồng/căn. Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, có dự án chuẩn bị bung hàng sẽ có cơ hội lớn.

Cơ cấu nguồn cung căn hộ 6 tháng đầu năm ở TP.HCM. Nguồn: HoREA

Tuy nhiên, không phải chủ đầu tư nào cũng dễ chịu với những đợt tăng giá thất thường này. Bởi, thị trường  sôi động chưa hẳn xuất phát từ nguồn cầu thực tế, mà có thể là thời điểm của giới đầu cơ nhảy vào.

Việc tích lũy nhà chung cư được nhiều người thuộc tầng lớp trung lưu tại TP.HCM lựa chọn. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến giá căn hộ chung cư tại các dự án đang xây dựng bị đẩy lên cao.

Hình thức này khá phổ biến khi thị trường bất động sản sôi động trở lại.

Tại TP.HCM, chung cư thuộc phân khúc hạng trung và giá rẻ có độ chênh khá lớn giữa sản phẩm đã đưa vào sử dụng và sản phẩm đang xây dựng. Theo lẽ thường, những căn hộ đã đưa vào sử dụng có giá cao hơn, nhưng tại thị trường này thì ngược lại.

Đơn cử như 2 dự án Hyco 4 Tower và Richmond City có cùng vị trí tại đường Nguyễn Xí, quận Bình Thạnh nhưng mức chênh khá cao. Dù đã đưa vào sử dụng với các tiện ích tương tự nhau, nhưng Hyco 4 Tower có giá khoảng 24-26 triệu đồng/m2, trong khi đó Richmond City đang xây dựng có giá từ 28 - trên 30 triệu đồng/m2.

Tương tự, 2 dự án nằm cạnh nhau tại đường 3 Tháng 2, quận 11 thì Flemington đã đưa vào sử dụng có giá khoảng 35 triệu đồng/m2, trong khi The Park Avanue có giá trên dưới 40 triệu đồng/m2.

Lý giải nguyên nhân các dự án mới thường có mức giá chênh lệch cao hơn, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng: “Các dự án đã sử dụng khó xác định mặt bằng giá, trong khi dự án mới đắt rẻ đều có giá cụ thể. Hơn nữa, lợi thế của các dự án mới là không phải trả tiền một lúc mà trả chậm...

Điều này thích hợp với những người muốn tích lũy bất động sản và cũng phù hợp với những người có nhu cầu thực nhưng chưa đủ tiền. Tuy nhiên, cũng không loại trừ người tích lũy lại là nhà đầu tư thứ cấp đang tìm cách kích giá căn hộ mới mở bán lên.”

Theo một giám đốc sàn giao dịch ở quận 8, để thị trường sôi động, các chủ dự án, các sàn giao dịch và nhà đầu tư thứ cấp luôn tìm mọi cách để tạo ra giao dịch cho thị trường. Vì thế trong một năm, bất động sản có thể lên “cơn sốt” hai đến ba đợt. Mỗi đợt kéo dài khoảng vài tháng, tùy vào bước giá và sức hút của sản phẩm.

“Ngoài việc giá tăng ở thị trường sơ cấp từ chủ đầu tư do giá trị hạ tầng được cộng vào giá nhà thì thời điểm nhà đầu tư thứ cấp tham gia cuộc chơi khi tích lũy được rổ hàng lớn, cũng khiến thị trường bị kích giá với cường độ mạnh. Thị trường vẫn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng tiềm ẩn rủi ro vì thời điểm nhà đầu tư thứ cấp tham gia đã được 'kích hoạt”, ông Lê Hoàng Châu chia sẻ.