Tiến độ xây mới các chung cư cũ tại Tp.HCM còn chậm

Tuy nhiên, bản Dự thảo này vẫn có nhiều vấn đề cần điều chỉnh để đảm bảo tính khả thi và phù hợp với yêu cầu của tình hình thực tiễn. Theo đó, HoREA đã có những kiến nghị về những nội dung cần bổ sung, thay đổi trong bản Dự thảo Nghị định này.

Cụ thể, tại Điều 4 Dự thảo quy định về Nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Hiệp hội cho rằng, Dự thảo chưa quy định đầy đủ các nguyên tắc đảm bảo quyền, nghĩa vụ của các hộ dân trong trường hợp chung cư phải thực hiện phá dỡ, xây mới.

Vì vậy, cần bổ sung nguyên tắc về quyền của tập thể chủ sở hữu các căn hộ chung cư, theo đó, nếu có đủ điều kiện về nguồn lực tài chính, tập thể chủ sở hữu sẽ được tự quyết định phá dỡ, xây mới chung cư của mình (Theo Luật Nhà ở 2014, Ban quản trị chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, được tự thuê đơn vị quy hoạch thiết kế, xin giấy phép xây dựng, thuê nhà thầu thi công, thuê đơn vị giám sát…).

Ngoài ra, UBND Tp.HCM cũng cần bổ sung nguyên tắc hoán đổi căn hộ, theo đó, căn hộ chung cư xây dựng mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn căn hộ đã ở trong chung cư cũ. Trường hợp hộ gia đình có đông người, hoặc có nhiều hộ trong cùng một căn hộ chung cư, cần bổ sung nguyên tắc là ngoài căn hộ chung cư xây dựng mới được hoán đổi, các hộ này còn được quyền mua thêm căn hộ với giá ưu đãi, phù hợp với đặc điểm tình hình thực tế của từng dự án và của từng địa phương. HoREA đề nghị giá ưu đãi này được tính theo công thức: giá vốn (đã được kiểm toán) + lợi nhuận 10%.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị bổ sung chỉ tiêu quy hoạch về quy mô dân số vào “Quy hoạch chi tiết của dự án xây dựng lại nhà chung cư” ở Điều 8 Dự thảo. Cụ thể, “cho phép doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư được phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, tăng quy mô dân số tối thiểu gấp 3 (ba) lần hệ số sử dụng đất, quy mô dân số theo quy hoạch cũ; không hạn chế chiều cao công trình trong trường hợp quy hoạch của dự án cho phép".

Theo Hiệp hội, những nội dung bổ sung, điều chỉnh này là cần thiết bởi đối với các chung cư cũ, nếu chỉ tăng tổng diện tích sàn xây dựng mà không tăng quy mô dân số tương ứng thì hiệu quả khai thác, kinh doanh của doanh nghiệp vẫn sẽ bị hạn chế rất lớn, việc thu hồi vốn đầu tư sẽ không khả thi.

Mặt khác, khi hệ số sử dụng đất, quy mô dân số được tăng lên, chiều cao công trình không bị hạn chế cũng có nghĩa là cộng đồng cư dân trong khu vực dự án đã phải chấp nhận chia sẻ về quyền và lợi ích cho doanh nghiệp thực hiện dự án (chung cư xây dựng mới sẽ tăng số lượng căn hộ, tăng dân số cư ngụ, quyền sử dụng đất ở chung cư bị chia sẻ cho nhiều chủ căn hộ hơn trước…).

Hiệp hội cũng đề nghị Dự thảo Nghị định không sử dụng khái niệm “bồi thường” trong trường hợp phá dỡ, xây dựng lại mới chung cư cũ đối với các đối tượng được bố trí tái định cư tại chỗ hoặc được hoán đổi căn hộ chung cư xây dựng mới cho đảm bảo chính xác.