Rủi ro tiềm ẩn khi mua nhà hình thành trong tương lai

Khách hàng nên cẩn thận với rủi ro pháp lý khi mua nhà hình thành trong tương lai

Bên cạnh đó, người mua nhà cũng cần lưu ý các vấn đề liên quan đến thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đối với giao dịch bảo đảm. Vì việc chủ đầu tư và các cá nhân thực hiện hoạt động thế chấp để vay quá nhiều từ Ngân hàng cho một dự án sẽ mang lại những rủi ro cho các tổ chức tín dụng khi nhận thế chấp những tài sản chưa biết khi nào mới hình thành, hay khi gặp phải các chủ đầu tư có năng lực tài chính không tốt. Hơn nữa, đối với người thế chấp nhà ở cũng sẽ gặp khó khăn khi dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được doanh nghiệp kinh doanh BĐS thế chấp. Có thể nói, cơ hội tiếp cận thật sự với nguồn tiền từ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không hề dễ dàng bởi vướng phải hoạt động thế chấp của chủ đầu tư dự án trước đó.

Vì tính chất của tài sản được đem ra mua bán chưa hình thành ở hiện tại và không thể nhìn thấy được, nên người mua nhà cần chú ý các vấn đề liên quan khi giao kết hợp đồng, chẳng hạn, nhà ở được giao dịch phải đáp ứng điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào giao dịch; hoặc chủ đầu tư dự án phải đáp ứng các quy định của cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS. Đây là 2 điều kiện tiền đề để có thể tiến tới xác lập một giao dịch và liên quan đến đối tác, đối tượng giao dịch. Mặt khác, người mua nhà cần xem xét kỹ lưỡng bản sao hợp đồng bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai; phải lưu ý đến các quy định về phạt vi phạm trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại trước khi giao kết hợp đồng với chủ đầu tư. Về thanh toán, nên lưu ý việc thanh toán trong thuê mua, mua bán BĐS hình thành trong tương lai phải được thực hiện nhiều lần, trong đó lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, còn những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng BĐS nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà và công trình xây dựng cho khách hàng; nếu bên bên cho thuê mua, bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trong bối cảnh hoạt động kinh doanh BĐS diễn ra sôi động như hiện nay, người mua nhà cần phải lường trước các rủi ro pháp lý có thể gặp phải khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Mặc dù Luật đã quy định rõ ràng, tuy nhiên việc áp dụng thực tế còn nhiều vấn đề phát sinh do thỏa thuận của các bên hoặc thực hiện theo thông lệ. Trên thực tế, không phải người mua nhà nào cũng có đầy đủ kiến thức pháp luật cần thiết để bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp cho mình, không dự liệu được các tình huống pháp lý có thể xảy ra, vì vậy cần nghiên cứu kỹ hoặc tham khảo các ý kiến chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực BĐS khi tiến hành giao dịch.