Ba kịch bản thị trường bất động sản 2016

Xét trên bình diện tổng thể, thị trường bất động sản chưa bóng bóng...

Trong bối cảnh chung các sản phẩm đều có xu hướng giảm giá, trong bối cảnh tình hình kinh tế tốt lên, chỉ có thị trường bất động sản tăng cả về giao dịch, tăng cả về giá. Tuy còn cần các nghiên cứu định lượng mới có thể khẳng định nhưng định tính có thể thấy, bất động sản có thể là van xả của lạm phát.

Tuy vậy, năm 2015 mới chỉ là năm đầu của một chu kì phát triển mới của thị trường bất động sản, chưa phải là bong bóng.

Thị trường đã bong bóng chưa?

Xét trên bình diện tổng thể, thị trường bất động sản chưa bóng bóng. Thứ nhất, các luồng tiền, tuy có dấu hiệu tốt nhưng chưa đủ tất cả các luồng tiền. Luồng tiền từ hệ thống ngân hàng là tốt nhất nhưng không đủ lớn.

Luồng tiền từ đầu tư công năm 2015, do khó khăn về ngân sách, vẫn chỉ ở mức ổn định. Luồng tiền nước ngoài mặc dù rất hứa hẹn nhưng không như mong đợi. Luồng kiều hối có chuyển biến tốt nhưng chưa đủ để tạo tác động lan tỏa.

Luồng tiền trong dân vẫn còn đang chờ những kích hoạt. Luồng tiền từ thị trường chứng khoán không lớn đủ mức, mà còn có thể nói là chưa đúng kỳ vọng. Luồng tiền từ các công cụ tài chính bất động sản vẫn còn rất manh nha.

Thứ hai, các nhà đầu tư thứ cấp vẫn đang chờ đợi. Mặc dù các nhà đầu tư này, cùng với một lượng tiền khá lớn, nhưng vẫn chưa quyết định chuyển mạnh sang đầu tư bất động sản.

Nguyên nhân có thể do cùng với việc doanh nghiệp nhà nước thoái vốn khỏi các lĩnh vực đầu tư không trọng điểm, cùng với việc nhà nước tăng cường đẩy mạnh cổ phần hóa, các nhà đầu tư có cơ hội để lựa chọn.

Đồng thời, do chưa có các nhà đầu tư lớn tham gia vào thị trường bất động sản nên các nhà đầu tư thứ cấp vẫn còn chờ đợi.

Thứ ba, còn một số chủ đầu tư phát triển và các nhà đầu tư lớn trên thị trường chưa kết thúc được chu kỳ đầu tư giai đoạn 2005-2015 nên chưa bắt đầu một chu kì đầu tư mới. Còn rất nhiều dự án, rất nhiều công trình vẫn chưa tái khởi động.

Do đó, các sản phẩm mới, mang dấu ấn của chu kỳ đầu tư mới chưa được đưa ra thị trường. Vì vậy, tâm lý phòng tránh dự án có vấn đề vẫn đang tồn tại. Vì vậy, các chủ thể chưa thực sự tham gia vào thị trường bất động sản.

Thứ tư, địa bàn triển khai của các dự án chưa đồng loạt. Các khu vực sôi động cũng mới tập trung ở các trọng điểm: Hà Nội, Tp.HCM, Đà Nẵng, Nha Trang... Các địa bàn mới chưa xuất hiện. Những địa bàn tiềm năng như Vũng Tàu, Bình Dương, Long Thành cũng chưa thật sự khởi sắc như mong đợi.

Thứ năm, các công trình khởi công mới chưa nhiều. Ngoài một số dự án chủ yếu là tái khởi động, một vài dự án khởi công mới của một số chủ đầu tư lớn, chưa có dự án mới, lớn, của chủ đầu tư mới.

Bên cạnh đó, quy mô các dự án cũng không tăng lên. Chỉ một số dự án của một số chủ đầu tư có tiềm lực mạnh về tài chính (nhưng chủ thể cũng không mới) là được khởi công và thúc đẩy.

Có thể thấy, việc tăng giá của bất động sản, việc ấm lên của thị trường bất động sản năm 2015 mang nhiều nét của một năm đầu của một chu kì tăng trưởng mới của thị trường bất động sản.

Triển vọng thị trường năm 2016