Phí bảo lãnh bất động sản: Khó đủ đường

Đa phần các dự án được ký kết bảo lãnh trên nguyên tắc đều là những khách hàng “ruột”, là “con nợ” của các ngân hàng. Đối với ngân hàng thì cách tốt nhất để thu hồi nợ trong lúc này là bảo lãnh để “nuôi” con nợ, tức là bảo lãnh cho những dự án do chính họ tài trợ vốn, hạn chế bảo lãnh đối với các dự án mới, cũng như nói “không” với dự án đã được đem thế chấp ở ngân hàng khác. 

Việc được ngân hàng cam kết bảo lãnh được nhiều chủ đầu tư nhanh chóng công bố như một sự bảo chứng an toàn cho dự án đối với khách hàng. Tuy vậy, đến thời điểm này đây cũng chỉ là những hợp đồng bảo lãnh “trên nguyên tắc”. Điều bất ngờ là đến ngày 12-8, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mới công bố danh sách 33 ngân hàng thương mại “có đủ điều kiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”. Mới đây 5 ngân hàng thương mại khác tiếp tục được bổ sung vào danh sách này, đưa tổng số ngân hàng lên 38. Trong danh sách 38 ngân hàng này, đáng nói là nhiều ngân hàng lớn, đã thực hiện ký cam kết bảo lãnh nhiều chủ dự án thì lại không có tên.

Theo các chuyên gia, trong trường hợp các ngân hàng ký hợp tác với chủ dự án đó không trong danh sách được chấp thuận, thì thỏa thuận hợp tác bảo lãnh đã ký gần như vô nghĩa. Để giải quyết vấn đề này, chủ dự án lại phải đi tìm một ngân hàng khác, điều này gần như bất khả thi. Vì thông thường khi đã vay vốn một ngân hàng triển khai dự án thì chủ dự án phải thỏa thuận tất cả tiền bán hàng ở dự án chủ đầu tư phải chuyển qua ngân hàng đó. Tiến độ đến đâu ngân hàng sẽ rót vốn đến đấy. Nếu xin bảo lãnh ở một ngân hàng khác, ngân hàng này cũng yêu cầu phải chuyển tiền cho họ. Rõ ràng doanh nghiệp đứng ở thế kẹt.

Loay hoay vì quy định “vênh”

Lúng túng cả về quy trình ký kết bảo lãnh với ngân hàng và mức phí bảo lãnh cũng là nguyên nhân chính dẫn đến việc chưa có hợp đồng bảo lãnh nào được ký kết. Hiện các quy định còn có độ vênh khi áp dụng, gây khó cho cả ngân hàng lẫn doanh nghiệp. Bảo lãnh rồi mới được bán hàng, hay bán hàng rồi mới có bảo lãnh là vấn đề được nhiều người đặt ra. 

Theo Khoản 1, Điều 56 của Luật Kinh doanh BĐS 2014, kể từ ngày 1-7, chủ đầu tư BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng để đề phòng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ cam kết với khách hàng. Tuy nhiên tại Thông tư số 07/2015/TT-NHNN do Ngân hàng Nhà nước ban hành có hiệu lực từ ngày 9-8-2015 lại quy định các dự án mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai bắt buộc phải có bảo lãnh của ngân hàng về nghĩa vụ tài chính. 

Việc bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai sẽ được thực hiện theo hợp đồng ba bên giữa người mua nhà, chủ đầu tư và ngân hàng bảo lãnh. Những quy định và cách hiểu chưa thống nhất này gây khó khăn trong việc triển khai quy định. Chẳng hạn như trường hợp Công ty Cổ phần Vimeco thời gian qua đã phải chạy đôn chạy đáo để làm việc với ngân hàng về việc bảo lãnh. Tuy nhiên, kết quả là ngân hàng từ chối ký hợp đồng bảo lãnh cho cả dự án, mà chỉ đưa ra thư cam kết bảo lãnh khi có căn hộ được bán.

Thêm một khó khăn nữa trong việc tiến tới các hợp đồng bảo lãnh, đó là mức phí bảo lãnh không có sự thống nhất khiến cả doanh nghiệp và ngân hàng đều lúng túng. Trong quá trình đàm phán giữa chủ đầu tư và ngân hàng thì mỗi ngân hàng đưa ra một mức phí khác nhau. Chẳng hạn như có dự án được tính phí bảo lãnh là 1% trên tổng số tiền mua nhà nhưng những dự án giá trị tài sản thế chấp thấp, uy tín doanh nghiệp không cao thì phí có thể lên 2, thậm chí 3%. Điều này dẫn đến những cuộc đàm phán kéo dài mà chưa đạt được kết quả. Nhiều doanh nghiệp kiến nghị Ngân hàng Nhà nước nên đưa ra một mức trần phí, tuy nhiên, theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực thì nếu áp dụng một mức trần phí thì sẽ dẫn đến tình trạng là méo mó thị trường, doanh nghiệp rủi ro cao cũng chỉ phải trả mức phí bằng với doanh nghiệp ít rủi ro.