Kiếm bộn tiền nhờ săn cao ốc cho thuê

Một trường hợp cá biệt hơn là một tập đoàn kinh doanh đa ngành tại quận I, mới đây đã săn lùng và thuê dài hạn một cao ốc có vị trí mặt tiền vô cùng đắc địa, bán kính cách trung tâm Sài Gòn chưa đến 2 km rồi cho thuê lại. Hình thức là các công ty con của tập đoàn thuê một nửa tòa tháp (hạch toán chi phí trả ngược về công ty mẹ). Còn lại một nửa tòa nhà được chuyển đổi thành phòng khách sạn dành cho các chuyên gia của công ty lưu trú và cho các khách vãng lai thuê lại. Còn lại tầng cao nhất của tòa tháp này và sân thượng thì dùng làm nhà hàng, quán cà phê.

Ông Trang Minh Hà - Giám đốc Đào tạo của TMG Hospitality đánh giá, hình thức thuê bất động sản rồi cho thuê lại là kiểu kinh doanh rất sáng tạo và linh hoạt. Đây là phương thức mang lại hiệu quả và lối ra cho những chủ đầu tư cao ốc không chuyên (thiếu kinh nghiệm thị trường, thiếu kiến thức và không có dữ liệu khách thuê tốt).

Cụ thể, theo ông Hà, việc tạo lập một công trình cao ốc để kinh doanh đòi hỏi chủ đầu tư phải có một nguồn vốn rất lớn, từ vài chục thậm chí vài trăm tỷ đồng, tùy thuộc vào vị trí tọa lạc cũng như công năng sử dụng của công trình. Không những thế, việc vận hành và kinh doanh cao ốc cũng không ít gian nan. Không phải chủ đầu tư nào cũng có đủ quỹ thời gian để tham gia các chương trình đào tạo và vận hành cao ốc đúng chuẩn.

Khó khăn lớn nhất của các chủ tòa nhà là phải đầu tư khá nhiều thời gian và công sức để tạo dựng được các mối quan hệ cũng như tìm được nguồn khách. Đây cũng là lý do giải thích tại sao sau một thời gian tự vận hành không hiệu quả, các chủ đầu tư cao ốc thường có khuynh hướng tìm những đơn vị có uy tín để khoán cả việc kinh doanh, quản lý và khai thác tài sản giúp mình.

Ông Hà phân tích, hình thức thuê lại một phần, hoặc toàn bộ cao ốc để kinh doanh ở các nước thực tế đã diễn ra từ rất lâu. Các công ty, tập đoàn quản lý cao ốc uy tín, đa quốc gia đã rất nhanh chân trong việc tận dụng cơ hội này để kinh doanh kiếm lời.

Đối với thị trường Tp.HCM, hình thức kinh doanh này phát triển với quy mô nhỏ hơn dưới dạng căn hộ dịch vụ cho thuê, căn hộ tiện ích hoặc nhà trọ cao cấp… Một hình thức khác cũng đã xuất hiện tại Tp.HCM là thuê lại khách sạn 2-4 sao hoặc cao ốc văn phòng để kinh doanh, phổ biến nhất là kiểu nhượng quyền thương hiệu.

Ông Phan Công Chánh - TGĐ Công ty CP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh cũng đánh giá, bài toán thuê bất động sản rồi cho thuê lại có những lợi thế và thách thức riêng. Trong đó, lợi thế là vốn ít, giúp nhà đầu tư không bị chôn quá nhiều tiền vào khối tài sản và rút ngắn được thời gian thu hồi vốn.

Còn thách thức, theo ông Chánh có 4 vấn đề mà nhà đầu tư cần phải lưu ý. Thứ nhất, nhà đầu tư phải định giá đúng tiềm năng của bất động sản, chọn đúng phân khúc ít bị đối thủ cạnh tranh nhất. Thứ hai, nhà đầu tư phải giải mã được nguồn cầu, hiểu rõ nhu cầu thuê sản phẩm của thị trường từ đó đáp ứng đúng thị phần. Thứ ba, nhà đầu tư phải có sẵn mạng lưới khách thuê để khai thác càng sớm càng tốt. Cuối cùng, nhà đầu tư phải quản lý thật tốt bất động sản, cung ứng dịch vụ phù hợp làm hài lòng khách thuê nhằm duy trì nguồn thu.

Theo ông Chánh, câu hỏi mấu chốt đối với nhà đầu tư muốn chọn loại hình thuê cao ốc để cho thuê lại là, liệu thị phần có đủ lớn để họ tham gia và tạo lợi nhuận không. Do đó, nhà đầu tư chỉ nên lựa chọn mô hình này khi tìm được phân khúc thị trường mới nổi, nguồn cung vẫn hạn chế và nhất là nhu cầu bức thiết. "Nếu nhà đầu tư định giá sai, quản lý kém sẽ rất dễ dẫn đến tình trạng tỷ lệ sản phẩm trống cao, khả năng thua lỗ là rất lớn", ông Chánh khuyến cáo.