Ông đánh giá thế nào về sự phát triển của thị trường bất động sản trong năm vừa qua?
Thị trường có xu hướng đi lên tốt và có đủ điều kiện để có bước phát triển tốt hơn. Mặc dù, hiện nay rào cản lớn nhất lại là khung pháp luật. Khung pháp luật hiện nay của ta chưa đủ nhanh nhạy để có thể điều chỉnh những cái thực tế đang xảy ra.
Ví dụ như cơ hội để phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng rất lớn nhưng hiện nay vướng phải khung pháp luật của câu chuyện condotel, officetel được dài hạn hay ngắn hạn? Tất cả những điều đó đáng lẽ những cơ quan có trách nhiệm phải hoàn thiện khung pháp luật để điều chỉnh thực tế ngay nhưng chúng ta vẫn không có điều chỉnh gì để cho mỗi địa phương “hành xử” một khác.
Có địa phương “bắt nạt” nhà đầu tư, có địa phương “bắt nạt” người tiêu dùng góp vốn vào đầu tư. Những câu chuyện như Bavico ở Khánh Hòa chẳng hạn, rồi một số nơi khác thì lại tạo điều kiện rất thuận lợi cho Vingroup, Sungroup… Tất cả những điều đó cho thấy có một cái gì đó chưa có tính chuyên nghiệp trong việc tạo lập, điều chỉnh khung pháp luật cho nó tạo được hướng chung để đạt được mục tiêu đưa du lịch là ngành mũi nhọn.
Còn đối với thị trường nhà ở thì Luật Nhà ở 2014 mở cửa rất rộng để tạo ra động lực, đặc biệt mong muốn động lực đó đặt vào sự xuất hiện của người nước ngoài được tới mua nhà ở không những một mà nhiều dự án để có thể ở và kinh doanh. Tuy nhiên, trên thực tế bản thân người nước ngoài hiện nay mua nhà chưa nhiều vì khung pháp luật trông có vẻ mở nhưng lại có rất nhiều rào cản.
Ví dụ, lại câu chuyện quốc phòng an ninh, câu chuyện khống chế tỷ lệ người nước ngoài như thế nào, rồi còn lo ngại chuyện này chuyện khác nó làm cho người nước ngoài vẫn tư duy rằng, liệu chính sách này có thật hay không? Liệu đây có phải những cái bẫy nhỏ đặt ra để ngáng trở người nước ngoài vào hay không?
Tất cả những chuyện đó, chúng ta chưa tạo được một lực có tính đồng thuận cao, một lực để đi theo hướng tập trung. Thành ra nó vẫn tạo ra những ngữ cảnh là chính sách thì mở nhưng thực tế hoạt động của chính sách đó thì chưa tạo ra hiệu quả.
Chính vì vậy, tôi cho rằng, chúng ta thấy rằng có triển vọng nhưng triển vọng đó có tạo được sự bền vững hay không thì câu chuyện khung pháp luật vẫn là trở ngại lớn.
Ông vừa nhắc tới trường hợp của Bavico. Hiện nay, không chỉ có Bavico mà rất nhiều chủ đầu tư khác khi xây dựng các condotel, để đẩy nhanh khâu bán hàng thường đưa ra mức cam kết lợi nhuận rất cao từ 8-12%/năm. Tuy nhiên, trong thực tế, không ít chủ đầu tư bảo đảm được lời hứa của mình. Trường hợp của Bavico vừa qua là một ví dụ. Theo ông, nguyên nhân của việc này do đâu?
Tôi cho rằng việc chủ đầu tư cam kết mức lợi nhuận là theo tính toán trước mắt của họ. Đôi khi sự tính toán đó cũng hơi “lãng mạn” để có thể hấp dẫn được người ta bỏ tiền vào.
Tuy nhiên, điều quan trọng ở đây là khung pháp luật phải hoàn chỉnh để mọi người thấy rằng, lời hứa đó là lời hứa có tính khả thi cao. Còn khung pháp luật không ổn định thì chắc chắn hứa thế này thì bản thân pháp luật sẽ làm hại lời hứa đó và làm lời hứa đó không đi đến được thành tựu thực tế.
Nhiều khi cũng có thể là ta trách nhà đầu tư tính toán không cẩn thận, đôi khi hứa mang tính tạo hấp dẫn còn thực tế chưa chắc đã làm được. Tuy nhiên, cũng có nhiều nhà đầu tư có thể tính toán được cụ thể rồi nhưng trên thực tế không đạt được vì bản thân khung pháp luật không cho phép người ta đạt được chuyện đó.
Thành ra ở đây tôi cho rằng chúng ta rất cần những nhà đầu tư chuyên nghiệp, giữ chữ tín. Nhiều nhà đầu tư khi họ hứa, họ giữ chữ tín đến cùng mặc dù bị lỗ nhưng vẫn còn nhiều nhà đầu tư theo kiểu Bavico, tức là hứa xong là để đấy.
Đấy là điều người tiêu dùng phải nhìn thấy và phải biết đánh giá nên “đặt vàng” vào tay ai để có thể tạo lợi ích thực theo chữ tín mình tin cậy thực.
Đây cũng là kinh nghiệm trong quá trình phát triển mà những người đầu tư mang tính chất tư nhân, cá nhân có thể chọn mặt gửi vàng thế nào đấy trong giai đoạn thị trường phát triên hiện nay.
Vậy với khung pháp luật như hiện nay, ông dự báo thế nào về thị trường bất động sản 2018?
Năm 2018, tôi cho rằng chắc chắn tốt hơn nếu chúng ta có thể chỉnh sửa được khung pháp luật cho phù hợp với nhu cầu phát triển. Tuy nhiên, nếu chúng ta chậm chễ, vẫn tiếp tục chưa làm gì nhiều thì mức độ phát triển sẽ kém hơn nhưng mà hướng thì tốt hơn.
Theo ông trong năm 2018 này, phân khúc bất động sản nào sẽ dẫn đầu thị trường?
Tôi vẫn cho rằng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng có triển vọng nhiều nhất, vì cầu của nó quá lớn. Với mức tăng trưởng của du lịch như hiện nay thì cầu hiện tại là chưa đủ. Cầu về hạ tầng, cầu về lưu trú vẫn chưa đủ. Như vậy, sức của nó vẫn phát triển tốt hơn.
Sau đó, phải nói đến khu vực nhà ở. Khu vực này vẫn có tiềm năng. Tất nhiên, việc cung gặp cầu vẫn là vấn đề lớn mà các nhà đầu tư cần phải có tính toán cẩn thận.
Hy vọng 2018, chúng ta có thể có nhiều thông tin thị trường hơn để có nhiều dự báo tốt hơn cho mọi phân khúc. Như vậy, nó sẽ định hướng được sự phát triển giữa cung với cầu và không tạo ra sự bất cân đối giữa cung với cầu mà tạo ra cái dư cung như trước đây như đã gặp.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi!
