Giá nhà Việt Nam đắt hay rẻ?

Theo ông Nguyễn Xuân Quang – Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần đầu tư Nam Long “giá nhà Việt Nam rẻ nhất thế giới”. Sau nhận định của vị chủ tịch công ty bất động sản này đã gây ra nhiều ý kiến trái chiều trong dư luận. Nhiều người cho rằng những trích dẫn số liệu của ông Quang thiếu chính xác và thiếu khách quan. Bên cạnh đó, tiêu chuẩn “rẻ” mà ông dùng để so sánh kết luận cũng không phù hợp. Vậy giá nhà ở Việt Nam thực sự đắt hay rẻ?

Để đánh giá nhà đắt hay rẻ đầu tiên phải thống nhất tiêu chí đánh giá. Thông thường đắt hay rẻ tùy thuộc vào cảm nhận của mỗi người. Nói theo quan điểm kinh tế học thì mức độ đắt hay rẻ tùy thuộc và khả năng chi trả của người mua và độ thỏa dụng của người đó với món hàng mà người đó mua. Do vậy, thực tế với cùng một món hàng và cùng một mức giá nhưng đối với người này thì đắt nhưng đối với người khác lại rẻ. Như vậy, khá niệm đắt hay rẻ luôn là một khái niệm tương đối.

Nói như vậy không có nghĩa là không có cách nào để so sánh 2 món hàng đắt hay rẻ với nhau. Thông thường tiêu chí so sánh thường là chênh lệch giữa giá thành sản xuất món hàng đó với lại giá bán hoặc giá cùng một món hàng đó giữa khu vực này và khu vực khác.

Đối với bất động sản, việc so sánh đắt hay rẻ càng trở nên phức tạp bởi bất động sản là một mặt hàng “bất động” và không đồng nhất. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là không thể đánh giá được mức độ “đắt rẻ” của bất động sản như thế nào. Thực tế người ta có nhiều phương pháp để đánh giá mức độ đắt rẻ bất động sản. Điều này có ý nghĩa rất lớn đối với các nhà đầu tư và các nhà làm chính sách.

Phương pháp đơn giản nhất là so sánh theo giá thị trường. Phương pháp này có ưu điểm là dễ nhìn dễ thấy nhưng nó lại không hoàn toàn chính xác vì chưa tính đến nhiều yếu tố khác. Bất động sản tại Hà Nội và Tp.HCM được xem là sánh vai ngang với các nước phát triển có thu nhập cao gấp hàng chục lần. Có rất nhiều địa điểm ở Tp.HCM và Hà Nội có giá lên đến 50.000 USD/m2, tương đương với những thành phố có giá nhà đất đắt đỏ nhất thế giới.

Phương pháp so sánh giá nhà được sử dụng phổ biến là so sánh giá nhà trung bình với thu nhập trung bình. Phương pháp này có ưu điểm là nó kết hợp giá nhà với khả năng chi trả của người dân. Theo khảo sát tại trang web Numbeo thì chỉ số giá nhà trên thu nhập của người dân (trung bình) của người dân Việt Nam hiện nay là 23,92, cao thứ 9 trong số 121 quốc gia được khảo sát. Con số này tương đương với giá trung bình một căn nhà theo tiêu chuẩn của Việt Nam bằng tổng cộng thu nhập của một hộ gia đình trong 24 năm.

Đứng trong nhóm có giá nhà cao hơn Việt Nam là Hồng Kông, Trung Quốc, Đài Loan,  Myanmar có chỉ số giá nhà trên thu nhập từ 25 đến 31 lần. Nhưng nước có chỉ số giá nhà trên thu nhập trung bình rất thấp như Mỹ (2,62 lần), Nam Phi (3,14 lần), Canada (5,52 lần). Số liệu thống kê cho thấy những nước phát triển thường có giá nhà trên thu nhập thấp hơn so với nước đang hoặc chậm phát triển, những nước có mật độ dân số thấp thường giá nhà thấp hơn những nước có mật độ dân số cao, những nước khu vực Đông Á thương có chỉ số cao so với các khu vực khác.