Tín dụng bất động sản "trỗi dậy"?

Nhiều ngân hàng đang đẩy mạnh cho vay mua nhà dự án

Từ giữa năm 2014 đến nay, do ngân hàng hào phóng tài trợ vốn đầu tư và cho người mua nhà vay nên nhiều dự án BĐS có cơ hội được hồi sinh. Xuất hiện bên cạnh các chủ đầu tư giờ là các chủ nợ - ngân hàng với những lời cam kết rất ngọt ngào!

Ngân hàng rất "hào phóng"!

Trao đổi với Thời báo Kinh Doanh, Phó Giám đốc một công ty đang đầu tư dự án chung cư hơn 30 tầng ở đường Phạm Hùng (Hà Nội), cho biết dự án có tổng mức vốn hơn 2.000 tỷ đồng và đã được SHB cam kết tài trợ hơn 900 tỷ đồng. Tuy nhiên, do dự án đang gặp vướng mắc về điều kiện pháp lý nên chưa thể khởi công để hấp thụ nguồn vốn này.

"Với bảo lãnh ngân hàng, chúng tôi sẽ không lo lắng về nguồn vốn đầu tư, do đó sẽ đảm bảo triển khai dự án đúng tiến độ. Dự án có vị trí đắc địa, giá bán khá thấp so với dự án cùng vị trí nên chắc chắn sẽ không lo ế thanh khoản sau này", vị lãnh đạo này nói và cho biết ngân hàng cũng sẽ cho khách hàng vay mua nhà tại dự án.

Ngoài dự án này, SHB cũng cam kết tài trợ 1.000 tỷ đồng cho người mua nhà tại dự án Dle Pont Dor Hoàng Cầu của Tập đoàn Tân Hoàng Minh. Lãi suất của SHB là từ 8,68%/năm cố định trong 12 tháng đầu tiên, nhưng chủ đầu tư hỗ trợ 3,68%, tức khách hàng chỉ phải trả 5%/năm. Do đó, chủ đầu tư tỏ ra rất lạc quan dù dự án này đã "án binh bất động" rất lâu.

Trong năm 2014, đã có hơn 15 ngân hàng lớn nhỏ đã tung ra các gói tín dụng ưu đãi lãi vay thấp dành cho khách hàng vay mua nhà dự án. Quy mô mỗi gói tín dụng cỡ khoảng 1.000 - 3.000 tỷ đồng, tổng cộng lượng tín dụng cam kết vượt hơn chục nghìn tỷ đồng.

Mỗi ngân hàng cũng dành những ưu đãi riêng, hỗ trợ tối đa nhu cầu vốn cho khách hàng, nhất là tại dự án do ngân hàng tài trợ vốn. Đơn cử, Maritime Bank cho biết các nhu cầu vay mua nhà ở, căn hộ chung cư, biệt thự liền kề… được nới hạn mức tối đa tới 20 tỷ đồng. Tỷ lệ cấp tín dụng lên tới 80% nhu cầu vay nhưng không vượt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm, thời gian vay từ 3 tháng đến 20 năm. Mức lãi suất vay mua nhà của Maritime Bank hiện từ 8%/năm trở lên.

Tại Techcombank, hạn mức vay mua nhà tối đa là 10 tỷ đồng, nhưng thời gian vay kéo dài tới 25 năm, kèm các điều kiện vay dễ dàng. Cả Maritime Bank và Techcombank đều đang hỗ trợ vốn vay cho người mua nhà tại các dự án căn hộ cao cấp của Tập đoàn Vingroup như Times City, Vincom Nguyễn Chí Thanh… Thậm chí, cán bộ, nhân viên của ngân hàng còn được ưu tiên lãi suất vay rẻ hơn thị trường.

Lãi vay vào giá nhà

Nhiều ngân hàng khác như BIDV, MB, HDBank, SHB, Sacombank… cũng xuất hiện nhiều hơn tại các dự án BĐS với vai trò tài trợ vốn vay mua nhà. Và, các ngân hàng đều phải cạnh tranh để giành giật khách hàng vay vốn.

Đơn cử, khi dự án Times City (Hà Nội) mở bán đợt 2, cả Techcombank và MB đều có chính sách vay mua nhà tương tự: hạn mức vay 70% giá trị căn hộ, lãi vay chỉ 8%/năm… Hiện, MB đang phải cạnh tranh với BIDV tại dự án chung cư Residence (Hà Nội) với mức lãi suất chỉ 8,5%/năm.

Ông Lê Thành Trung, Phó Tổng Giám đốc HDBank, cho biết đã có những chủ đầu tư cũng được làm đầu mối bảo lãnh cho khách hàng mua căn hộ, nhằm hạn chế các thủ tục vay, tạo thanh khoản đầu ra…

Tuy nhiên, theo ông Trung, bản thân chủ đầu tư phải đủ năng lực tài chính, điều kiện thì mới có khả năng bảo lãnh cho khách hàng của mình. Ngân hàng sẽ giám sát chặt tài chính của cả hai bên, đảm bảo khả năng thu hồi vốn.

Có vốn, tiến độ dự án nhanh hơn, thanh khoản cải thiện… thì chủ đầu tư sẽ thu hồi vốn nhanh, lợi nhuận cũng tốt hơn. Khách hàng mua nhà cũng được hưởng lợi lớn vì sớm có nhà ở, rút ngắn thời gian vay vốn, giảm chi phí vay. Tuy nhiên, nếu chủ dự án phải vay lượng vốn quá lớn với chi phí tài chính đắt đỏ thì giá bán nhà sẽ không thể rẻ được.

Đơn cử, tại dự án Phạm Hùng, nếu SHB chấp thuận cho vay 900 tỷ đồng với lãi suất bình quân 11%/năm, thì tổng tiền lãi sau 3 năm lên tới 300 tỷ đồng. Chi phí vốn vay tăng cao thì giá nhà sẽ tiếp tục bị đội lên.

Trên thực tế, sau thời gian giao dịch ảm đạm với giá bán chỉ 15 - 17 triệu đồng/m2, cuối năm 2013, dự án HP Landmark Lê Văn Lương (The Pride) được MB cam kết rót 530 tỷ đồng. Giá nhà bắt đầu tăng nhanh, lên tới 22 - 24 triệu đồng/m2. Ngoài tiến độ thi công nhanh hơn, yếu tố chi phí vốn cũng khiến giá nhà bị đội lên.

Điều này có thể nhận thấy ở mức giá bán từ 30 - 60 triệu đồng/m2 tại các dự án căn hộ cao cấp Royal City, Times City, Vincom Nguyễn Chí Thanh… Thậm chí, khi dự án chưa được chấp thuận đầu tư, ngân hàng đã "bơm" cả nghìn tỷ đồng cho vay và "đóng góp" khoản lợi nhuận (tiền lãi, phí) rất lớn cho nhà băng.

Không ít người mua nhà chia sẻ, họ nhận được nhiều lời mời chào vay vốn của ngân hàng, lãi suất rất thấp và đặc biệt ưu ái với dự án có quan hệ với ngân hàng. Tuy nhiên, họ sẽ tìm hiểu kỹ tình hình tài chính của chủ đầu tư, cơ cấu nợ vay, chi phí… từ đó, đánh giá mức giá bán căn hộ đưa ra có phù hợp không, chứ không muốn "cõng" cả những chi phí do DN vay nặng lãi, phương án sử dụng vốn kém hiệu quả.

Theo CafeF