Thị trường BĐS cho thuê quý III/2014: Cầu thấp, cung ế vẫn ở mức cao

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, trong hai quý liên tiếp thị trường cho thuê đều đón nhận những tin không vui, nền kinh tế dù đang có dấu hiệu phục hồi nhưng sự thay đổi thị hiếu khách hàng cùng tốc độ gia tăng liên tục các mặt bằng văn phòng, trung tâm thương mại cho thuê mới gây ra thực tế cung cầu không cân đối ở nhiều phân khúc.

Văn phòng cho thuê giảm giá, chia nhỏ diện tích để kéo khách

Quý III/2014, nguồn cung văn phòng tiếp tục gia tăng mạnh, toàn thị trường đã có thêm khoảng 300.000m2 sàn văn phòng, số khách thuê mới gia nhập thị trường không tăng. Sự thay đổi thị hiếu của khách thuê từ nhu cầu văn phòng cố định sang các hình thức làm việc linh động, tại gia, càng khiến tỷ lệ trống của văn phòng cho thuê tăng ở tất cả các hạng. Xu hướng thu gọn diện tích thuê khiến mặt bằng cho thuê thừa khá nhiều.

Văn phòng cho thuê giảm giá, chia nhỏ diện tích để kéo khách.

Tại Hà Nội, diện tích thuê văn phòng trung bình đã giảm từ mức 1.000m2/doanh nghiệp những năm trước, xuống còn 300-400m2/doanh nghiệp hiện nay. Giá thuê văn phòng tiếp tục giảm so với quý II/2014. Trong đó, hạng A giảm 3,2%, hạng B giảm 0,4%. Giá chào thuê trung bình của văn phòng hạng A chỉ còn hơn 18-25 USD/m2/tháng, hạng B khoảng 15-17 USD/m2/tháng. Các hợp đồng cho thuê được ghi nhận trong quý III/2014 chủ yếu là sự thay đổi địa điểm của những khách thuê cũ từ tòa nhà văn phòng này sang tòa nhà văn phòng khác có chất lượng tốt hơn, giá hợp lý hơn. Chính vì lý do này, tỷ lệ trống trung bình ở mức khá cao - khoảng 34% ở văn phòng hạng B và 23% ở hạng A.

Khách thuê có xu hướng chuyển văn phòng từ biệt thự sang các cao ốc văn phòng chuyên nghiệp khi giá thuê đang trở nên hấp dẫn và hợp lý hơn. Một số dự án như Apex Tower, Handico Tower, Trung tâm thương mại Chợ Mơ tiếp tục trì hoãn ngày hoàn thành. Áp lực cạnh tranh lớn tiếp tục đè nặng lên vai các chủ tòa nhà đối với các dự án tại khu vực phía Tây do nguồn cung hiện tại và tương lai tương đối dồi dào.

Ngược lại, tỉ lệ lấp đầy văn phòng tại Tp.HCM cho thấy nhiều dấu hiệu tích cực. Trong đó, tỉ lệ lấp đầy văn phòng hạng A lên đến 92%, tỉ lệ lấp đầy văn phòng hạng B cũng đạt gần 93%. Tuy nhiên, tỷ lệ văn phòng trống cũng tăng đáng kể dù Tp.HCM không đón thêm dự án cho thuê nào mới trong quý vừa rồi. Giá thuê văn phòng đã có dấu hiệu tăng trở lại. Cụ thể, giá thuê văn phòng hạng A đã tăng từ 25-35 USD/m2/tháng lên 25-37 USD/m2/tháng, mức tăng được xem là khá mạnh. Hạng B giá thuê từ 13-25 USD/m2/tháng tăng lên 17-25 UDS/m2/tháng. Giá thuê văn phòng hạng C không có chuyển biến, vẫn giữ ở mức 9-17 USD/m2/tháng. Nhìn chung toàn thị trường, giá thuê hạng A ước lượng đã tăng hơn 2,5 %, hạng B tăng 1,5% so với quý trước.

Tuy nhiên, mức tăng này chỉ áp dụng cho các văn phòng thuộc khu vực trung tâm, khu vực ngoại thành vẫn giữ mức ổn định so với quý trước. Giá tăng khiến các doanh nghiệp có xu hướng dịch chuyển và thu hẹp diện tích thuê như một hình thức giảm chi phí. Trong bối cảnh nguồn cung văn phòng tiếp tục gia tăng mạnh, số khách thuê mới gia nhập thị trường không tăng, sự thay đổi thị hiếu của khách thuê văn phòng càng khiến tỷ lệ trống tăng. Giá thuê theo nhận định của nhiều chuyên gia sẽ phải giảm thêm trong những tháng cuối năm.

Mặt bằng bán lẻ chưa thoát khỏi tình trạng ế ẩm

Tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM hiện vào khoảng 870.000m2, tăng 2% so với quý trước. Khu vực ngoại thành chiếm thị phần bán lẻ lớn nhất với 43% tổng nguồn cung, tiếp đến là khu vực nội thành 36% và khu vực trung tâm 21%. Sự đa dạng của nguồn cung khiến tình hình hoạt động của thị trường Tp.HCM tương đối ảm đạm. Nhu cầu mua sắm không tăng khiến nhiều doanh nghiệp bán lẻ không mặn mà với các TTTM, tỷ lệ trống ở phân khúc này tăng nhanh so với quý trước. Giá chào thuê mặt bằng độc lập vẫn giữ ở mức ổn định so với quý II, giá thuê mặt bằng khu trung tâm dao động từ khoảng 2.000-5.000 USD/tháng, ngoại thành thì từ 1.000-2.500 USD/tháng, tùy diện tích. Giá thuê tại các TTTM khoảng từ 150-200 USD/m2/tháng, có tăng so với quý trước.

Tại khu vực Hà Nội, hiện tổng nguồn cung bán lẻ vào khoảng 927.500m2, giá thuê trung bình tại các TTTM vẫn giữ mức 300-350 USD/m2/tháng. Tỷ lệ trống không cải thiện, công suất thuê không tăng cho thấy thị trường đang đứng trước một mùa kinh doanh ảm đạm. Trong nửa cuối 2014, Hà Nội sẽ đón nhận 110.000m2 sàn bán lẻ; 66% nguồn cung đó sẽ đến từ 3 dự án lớn nhất tại các quận Ba Đình, Hai Bà Trưng và Hà Đông. Nhiều gian hàng bỏ trống, treo biển chuyển nhượng, thậm chí nhiều mặt bằng đang được trưng dụng cho thuê hội nghị, đám cưới.

Mặt bằng bán lẻ chưa thoát khỏi tình trạng ế ẩm.

Sự thiếu đồng bộ cung – cầu hiện nay khiến khối bán lẻ đang lâm vào nguy cơ ế ẩm cao, sức tiêu thụ kém khiến nhiều danh nghiệp hạn chế mở rộng kinh doanh, các thương hiệu quốc tế cũng chọn cách thuê mặt bằng riêng thay vì tìm đến các TTTM như trước đây. Giá thuê tuy có giảm nhưng lại ở mức chưa đáng kể, tỷ lệ trống tăng, mặt bằng mới sắp đưa vào sử dụng ngày một nhiều, khối bán lẻ, nhất là các TTTM sẽ phải giảm giá thuê xuống khá sâu nếu muốn cải thiện công suất thuê và tỷ lệ trống hiện tại.

Căn hộ cho thuê “dậm chân tại chỗ”

Phân khúc căn hộ cho thuê tiếp tục mùa hoạt động ảm đạm trong quý III, giá thuê không giảm nhưng tỷ lệ thuê cũng không tăng. Một số dự án căn hộ cao cấp như SaiGon Pearl, City Garden, Indochina Park Tower, The Vista… giá thuê hiện chỉ còn 700-1.200 USD/tháng. Các dự án tầm trung như Era Tower, Central Garden, ParcSring, Petroland giá thuê hiện chỉ ở mức 200-500 USD/tháng. Căn hộ dịch vụ đã thoát đà giảm giá, giá thuê hiện có tăng đôi chút nhưng không đáng kể, giá thuê khoảng từ 29-32 USD/m2/tháng với căn hộ dịch vụ loại A và 22-25 USD/m2/tháng đối với loại B. Giá có tăng đối với loại hình căn hộ 1 phòng nhưng lại giảm ở loại hình có diện tích lớn.

So với Tp.HCM, phân khúc căn hộ cho thuê ở Hà Nội có giao dịch khả quan nhưng sức cầu vẫn chưa cao. Hiện tại giá thuê căn hộ trung bình ở Hà Nội khoảng từ 250-700 USD/tháng, khu vực Lê Văn Lương, Cầu Giấy, Từ Liêm đang thu hút được nhiều khách thuê. Chung cư mini là phân khúc có lượng khách nhiều nhất vì diện tích phù hợp, giá thành rẻ và vị trí đẹp. Giá thuê chung cư mini hiện chỉ ở mức 2-4tr/tháng. Giá thuê khu căn hộ cao cấp tại Hà Nội từ 1.000-1.500USD/tháng, mức giá này được xem là đã hạ thấp nhiều so với các giai đoạn trước đây.

Nhìn chung thị trường căn hộ cho thuê không có nhiều điều chỉnh về giá, mức tăng và giảm cũng không đáng kể do thị trường không đón nhận được nhiều tín hiệu mới, công suất thuê vẫn chưa cải thiện, nhu cầu thuê nhà nhất là nhà cao cấp chủ yếu mang tính ngắn hạn, nhu cầu thuê vẫn tập trung vào các khu phòng trọ nhiều hơn.

Kho xưởng: Ổn định cung – cầu

Thị trường kho xưởng cho thuê trong quý III duy trì sự ổn định và có sự tăng nhẹ về giao dịch so với quý II. Nguồn cung không đón nhận thêm mặt bằng kho xưởng mới. Các doanh nghiệp chỉ duy trì sản xuất hoặc thu hẹp quy mô nên nhu cầu về nhà xưởng nhìn chung không tăng so với thời gian trước.

Khách hàng chủ yếu quan tâm tới các mặt bằng có diện tích 300-500m2 và 700-1000m2, tập trung ở các KCN Ngọc Hồi, Cụm CN An Khánh, KCN Quang Minh (Hà Nội); KCN Phố nối A (Hưng Yên); KCN Quế Võ, KCN Tiên Sơn (Bắc Ninh)…

Giá thuê ổn định từ quý trước, không có sự dịch chuyển đáng chú ý. Cụ thể: mặt bằng giá cho thuê khu vực Hà Nội từ 40.000-50.000 đồng/m2/tháng; Hưng yên từ 35.000-40.000 đồng/m2/tháng; Bắc Ninh từ 40.000-50.000 đồng/m2/tháng. Đối với một số khu vực có những điều kiện thuận lợi hơn thì mức giá có thể cao vượt hẳn lên, điển hình như giá thuê mặt bằng kho xưởng tại Cảng Phà Đen HN là 100.000 đồng/m2/tháng; KCN VSIP Bắc Ninh 70.000 đồng/m2/tháng.

Nếu nhận định tổng quan thì thị trường BĐS cho thuê quý III vẫn có nhiều khởi sắc hơn so với quý II vừa qua, đà giảm giá đã chậm lại, tỷ lệ trống còn cao nhưng các doanh nghiệp đang biết cách thích ứng, chuyển hướng kinh doanh sang nhiều loại hình mới làm thị trường đa dạng và nhiều sự lựa chọn. Trong thời gian tới, đà tăng giá sẽ vẫn tiếp tục trên vài phân khúc tại thị trường Tp.HCM còn Hà Nội vẫn sẽ gặp khó khăn vì nguồn cung lớn.

Theo Batdongsan.com.vn