Xác định thành viên ghi tên trên sổ đỏ
Tại cuộc tọa đàm "Làm rõ quy định mới về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" nhằm giải đáp những vấn đề của Thông tư số 33 do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành đang gây tranh luận, việc xác định thành viên trong gia đình được ghi tên trên sổ đỏ có lẽ là câu hỏi được nhiều người quan tâm nhất.
Theo ông Mai Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục đăng ký đất đai (Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường), trước đây, luật 1998, luật 1993, quy định chủ thể trong việc sử dụng quản lý đất đai là hộ gia đình. Vì vậy, qua các thời kỳ đã ghi tên của chủ gia đình hoặc chủ hộ gia đình trên sổ đỏ. Tuy nhiên, khi thị trường đất đai, quyền sử dụng đất được mở rộng, nên tên của người chủ sử dụng đất, người chủ gia đình không còn phù hợp, không còn thích ứng với điều kiện bây giờ.
Theo ông Phấn, cũng từ việc phát sinh là ghi tên chủ hộ gia đình, hiện nay giá trị đất đai tăng lên, quyền sử dụng đất được mở rộng, khi nhà nước có mục đích sử dụng và có chính sách đền bù hỗ trợ cho người bị thu hồi đất, thì trong nội bộ các hộ gia đình sẽ phát sinh sự tranh chấp quyền sử dụng giữa các thành viên.
Trả lời câu hỏi nhiều người quan tâm là khái niệm hộ gia đình sử dụng đất, cũng như việc các thành viên ghi tên trên sổ đỏ, Luật sư Trương Thanh Đức, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (Chủ tịch HĐTV Công ty luật BASICO) phân tích, hộ gia đình sử dụng đất đã được định nghĩa rõ trong Luật Đất đai năm 2013 (ở Điều 3 Khoản 29). Theo đó, thứ nhất hộ gia đình là những người có đặc điểm chung như quan hệ huyết thống, quan hệ hôn nhân, quan hệ nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình.
Vì vậy, những ý kiến lo ngại như người giúp việc hay người thân quen nào đó nhập vào hộ khẩu để ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất là không có căn cứ.
Thứ hai, thành viên ghi tên trên sổ đỏ là họ đang chung sống ở thời điểm nhà nước ghi nhận, được nhà nước cấp giấy (sổ đỏ). Thứ ba, họ có quyền sở hữu chung tài sản đối với đất thì được gọi là quyền sử dụng chung. Cuối cùng, pháp luật tính ở thời điểm được nhà nước giao đất, cho thuê đất, được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc là những người đó được nhận quyền sử dụng đất từ thừa kế, tặng cho hay hợp đồng nào đó.
Từ bốn đặc điểm như thế, có thể xác định rõ ai là chủ thể, ai là thành viên hộ gia đình để có quyền sử dụng đất.
Người có quyền sử dụng đất xác định thế nào?
Trả lời câu hỏi, "Hộ gia đình ở đây có nghĩa là hai người chủ hộ, tương đương nhau là vợ và chồng. Trong trường hợp hai người chủ của gia đình xác định quyền của mình đối với con cái, nếu con cái thực sự có đóng góp vào tài sản chung đó thì phải có sự xác thực của 2 chủ hộ không? Điều này có gây khó khăn, rắc rối không?"
Theo Luật sư Trương Thanh Đức, trường hợp nếu như đất nhà nước giao cho hộ gia đình nông nghiệp, nông dân, ngư nghiệp thì tất cả các thành viên đều có quyền nhưng đối với đất hình thành từ nguồn gốc khác thì phải do bản thân những thành viên trong hộ gia đình xác định.
“Nếu bố mẹ thấy con cái có đóng góp vào xây nhà, mua đất thì việc con cái cùng đứng tên là hợp lý, nếu như không có việc đó hoặc con cái nhỏ thì không có quyền đứng chung vào sổ đỏ của gia đình”, Luật sư Đức phân tích.
Về câu hỏi, có quy định hay hướng dẫn cụ thể nào để các thành viên trong gia đình cùng có quyền được đứng tên trong sổ đỏ? Nếu trong hộ gia đình đó có người từ chối đứng tên, nhưng sau khi chuyển nhượng lại đòi quyền lợi? Sổ đỏ cũ trước đây giờ có phải đổi lại theo quy định mới này không?
Theo ông Mai Văn Phấn, việc ghi tên người sử dụng đất trên sổ đỏ phải tổ hợp của Điều 5 Thông tư 23 và Khoản 5 điều 6 của Thông tư số 33. Trong đó có đầy đủ 17 trường hợp cách ghi tên như thế nào với từng trường hợp cụ thể như thế nào. Tóm lại đối với xác định người đứng tên trong quyền lợi thì lại trở lại khái niệm là hộ gia đình như đã phân tích ở trên, nhưng phải tại thời điểm nhà nước giao đất. Ví dụ: Tôi bán đất cho anh, đến cơ quan công chứng, họ sẽ xử lý câu chuyện giữa tôi với các con tôi, hay với vợ, với anh em họ hàng, lúc đó sẽ liên quan đến luật hôn nhân, luật gia đình…
Thứ hai, trường hợp một thành viên có quyền sử dụng đất trong gia đình từ chối không đứng tên là anh đã từ bỏ quyền của anh, sau anh muốn khôi phục lại thì anh không có cơ sở để khôi phục. Thứ ba, với các sổ đã cấp trước đây, thì bây giờ vẫn có giá trị pháp lý.
Đối với quy định: “ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất. Hay nói nôm na là ai có quyền sử dụng đất mới được ghi tên vào sổ đỏ”. Bên cạnh đấy, nhiều người vẫn thắc mắc chưa đến tuổi thành niên, chưa đến tuổi có chứng minh nhân dân thì ghi cái gì? Việc này trong Thông tư 33 đã ghi rõ là giấy khai sinh.
| Ông Mai Văn Phấn cho biết, với cơ quan xây dựng chính sách chúng tôi xin cầu thị tiếp thu, trong xây dựng văn bản pháp luật tiếp theo, chúng tôi cố gắng hòa nhập văn phong pháp luật và văn phong nôm để chính sách đi vào cuộc sống dễ hiểu, dễ làm. Còn theo Luật sư Trương Thanh Đức, việc xôn xao của dư luận thời gian qua, ít nhiều cơ quan chức năng có phần có lỗi trong diễn đạt câu chữ cần dễ hiểu. Thứ hai, chưa giải thích kịp thời. |
