Rủi ro pháp lý khi mua BĐS nghỉ dưỡng trái quy hoạch

Tổng cục Thuế cũng đã có công văn về việc thu thuế đối với hoạt động bán căn hộ tại Công ty CP TD được UBND tỉnh Khánh Hòa giao đất có thu tiền sử dụng đất (đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp - không phải đất ở) với diện tích 1.851,47m2 để thực hiện dự án The Costa Nha Trang. Theo đó, cơ quan chức năng xác định, Công ty TD ký hợp đồng bán căn hộ từ tháng 10/2010 và thu tiền theo tiến độ ghi trên hợp đồng mua bán là trái với quy định tại khoản 1, Điều 93 Luật Đất đai 2003. Vì vậy, đề nghị Cục Thuế tỉnh Khánh Hòa báo cáo UBND tỉnh chỉ đạo cơ quan chức năng xem xét việc thực hiện dự án theo Giấy chứng nhận đầu tư của Công ty CP TD và có văn bản xác định cụ thể. Nếu Công ty CP TD được điều chỉnh Giấy phép đầu tư và nội dung dự án là bán căn hộ thì phải xác định lại nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất đối với đất xây dựng căn hộ để bán (tính theo giá đất ở) và Công ty phải kê khai nộp các loại thuế theo quy định. Nếu Công ty không được cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh Giấy phép đầu tư thì phải áp dụng các quy định về xử lý vi phạm theo chế độ hiện hành.

Một trường hợp khác, Khu du lịch hồ Tuyền Lâm được tỉnh Lâm Đồng quy hoạch là khu nghỉ dưỡng kết hợp hội thảo, hội nghị, mang tính chất vui chơi, giải trí, thể thao,… và nhiều dự án du lịch đăng ký. Nhưng vào năm 2010 từng bùng phát hiện tượng nhiều chủ đầu tư rao bán cho người mua trái quy định đơn cử như: Mandaville Dalat, Dalat Monte Han’s Grand Resort,… nên buộc tỉnh Lâm Đồng phải chỉ thị nghiêm cấm các dự án phân lô hoặc bán biệt thự nên tổng thể quy hoạch của Khu du lịch không bị băm nát, manh mún.

Tháng 5/2016, Công ty CP Tập đoàn FLC cũng đã có đề nghị UBND tỉnh Thanh Hóa về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất với khu resort, chuyển đổi mục đích sử dụng khu khách sạn sang dạng căn hộ du lịch và cho thuê tại thị xã Sầm Sơn, với mục đích cho phép người mua được cấp giấy chứng nhận sở hữu riêng.

Vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 1675/QĐ-TTg về tăng cường xử lý vi phạm về quản lý, sử dụng đất, đặc biệt nhấn mạnh rất cần xem xét và kiểm tra đối với các dự án BĐS du lịch.

Đề phòng rủi ro

Để tránh rủi ro về pháp lý khi mua BĐS nghỉ dưỡng, người mua cần xem xét kỹ đối với đất của BĐS dự định mua phải là đất ở dưới hình thức giao đất (thường thời hạn giao không quá 50 năm) cho chủ đầu tư thì người mua mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được ngân hàng chấp nhận là tài sản đảm bảo.

Đồng thời, người mua nên xem xét kỹ BĐS tại dự án đất thương mại dịch vụ (đất phi nông nghiệp) với hình thức đất thuê (thường với thời hạn thuê không quá 50 năm). Các trường hợp này không được cấp giấy chứng nhận sở hữu và không được ngân hàng chấp nhận làm tài sản đảm bảo.

Hơn nữa, sau khi bán hết BĐS nghỉ dưỡng, du lịch, chủ đầu tư chỉ đóng vai trò là một bên thuê lại để khai thác. Trong khi nguồn thu từ việc cho thuê phụ thuộc vào nguồn khai thác khách du lịch của đơn vị quản lý khai thác du lịch chuyên nghiệp mới có thể đảm bảo khoản đầu tư lâu dài. 

Việc chuyển nhượng những BĐS du lịch cũng không đơn giản như chuyển nhượng nhà đất thông thường. Ví dụ, trong Quy chế quản lý việc chuyển đổi đất du lịch sang đất ở để xây dựng biệt thự du lịch trên địa bàn đảo Phú Quốc, ban hành ngày 26/10/2015, có nêu: Khi chuyển nhượng đất ở gắn với biệt thự du lịch cho cá nhân, tổ chức khác thì phải thông báo trước bằng văn bản cho chủ đầu tư dự án phát triển du lịch và Ban quản lý khu kinh tế Phú Quốc.