Phân khúc nào đang chiếm lĩnh thị trường bán lẻ Tp. HCM?

Mặt bằng trung tâm tiếp tục tăng giá thuê

Tỷ lệ trống và giá thuê trung bình mặt bằng bán lẻ tại khu trung tâm đều có sự cải thiện trong quý III/2014. Giá thuê trung bình của trung tâm thương mại trong khu trung tâm tăng 6,7% so với cùng kỳ năm và giữ mức trung bình 110 USD/m2/tháng. Giá thuê cao nhất thuộc về những vị trí đắc địa thuộc khu trung tâm Tp.HCM, các mặt bằng ở khu vực này có giá thuê lên đến 200 USD mỗi m2 một tháng. Trong khi đó, giá thuê mặt bằng bán lẻ khu vực ngoài trung tâm Tp.HCM hầu như vẫn chưa thoát khỏi xu thế giảm do diện tích trống tăng và nỗ lực thu hút khách thuê của khối bán lẻ chưa hiệu quả. Ước tính sự hình thành của ngày càng nhiều dự án lớn trong khu vực ngoài trung tâm trong hai năm tới như Sunrise City giai đoạn 2, Thảo Điền Pearl và SC VivoCity, sẽ tạo áp lực lên giá thuê tại khu vực ngoài trung tâm.

Giá thuê mặt bằng bán lẻ và tỷ lệ trống khu vực trung tâm đang có nhiều cải thiện.

Giá thuê mặt bằng bán lẻ là nhà phố tại Tp.HCM hầu như không giảm trong giai đoạn thị trường bất động sản khủng hoảng. Thậm chí có nơi còn tăng thêm ít nhất 10% mỗi năm, chính điều này đã đẩy chi phí thuê chiếm 30-50% doanh thu bán lẻ. Tuy giá thuê liên tục tăng nhưng lương khách tìm thuê, nhất là ở các mặt bằng trung tâm vẫn rất đông. Nguyên nhân chính là do sự khan hiếm mặt bằng phù hợp và vị trí đẹp. Khối ngoại vẫn là khách hàng chính của mặt bằng bán lẻ là nhà phố, các doanh nghiệp nội có xu hướng chuyển về khu vực các quận nội thành để tiết kiệm chi phí hơn.

Nhà phố được chuộng hơn trung tâm thương mại

Hơn 60% các cửa hàng mới mở trong Quý III/2014 là các cửa hàng thời trang và phụ kiện xét theo diện tích thuê, theo sau là cửa hàng ăn uống với 28%. Tp.HCM vẫn là thánh địa của các mặc hàng thời trang và ăn uống. Diện tích bán lẻ mới được thuê trong 2 quý vừa qua chủ yếu là các thương hiệu thời trang, mỹ phẩm và chuổi cửa hàng thực phẩm.

Biểu đồ diện tích các ngành hàng bán lẻ tại Tp.HCM trong quý II vừa qua.

Trong khi các thương hiệu thời trang quốc tế vẫn chuộng xu hướng thuê mặt bằng tại TTTM, khối thời trang trong nước và khối ăn uống lại thích tìm kiếm mặt bằng nhà phố, mở các chuỗi nhà hàng độc lập. Sự ế ẩm của các TTTM khiến mặt bằng này không còn là sự lựa chọn hàng đầu của các thương hiệu mới đặt chân đến Việt Nam như trước kia. Các chuỗi của hàng độc lập dễ thiết kế, tạo hình ảnh riêng và thu hút khách hàng hơn là các quầy hàng đặt tại các TTTM. Dunkin’ Donuts, Auntie Anne’s, Starbucks, McDonald’s, Caffé Bene là những thương hiệu có độ phủ ngày càng rộng trên địa phận bán lẻ của Tp.HCM. Các nhãn hàng mỹ phẩm (chủ yếu là từ Châu Á) cũng lựa chọn các cửa hàng độc lập trong khi khối Châu Âu vẫn là khách hàng chính của các TTTM lớn.

Trong quý III vừa qua, Tp.HCM ghi nhận thêm hai thương hiệu bán lẻ lớn gia nhập thị trường là thương hiệu thời trang Marks & Spence (được điều hành bởi tập đoàn CRC - Thái Lan) và chuổi của hàng Caffé Bene. Trong thời gian tới, hàng loạt “đại gia” ngoại sẽ liên tiếp khai trương thêm điểm bán và tuyên bố kế hoạch mở chuỗi như: Big C đã mở đến 20 siêu thị; Metro Cash & Carry là 19; Lotte Mart không dừng lại ở 4 siêu thị, trung tâm thương mại hiện có mà đã lên kế hoạch mở 56 điểm mới vào năm 2020; E-Mart cũng kỳ vọng mở 52 siêu thị đến năm 2020; Aeon Mall, nhà bán lẻ lớn nhất Nhật Bản lên kế hoạch mở 20 điểm bán vào năm 2020 và mới đây nhất tập đoàn Central Retail Corporation của Thái Lan với kế hoạch mở chuỗi 20 cửa hàng thời trang Marks & Spencer tại Việt Nam vào năm 2020. Vì vậy, quý IV tới đây sẽ tiếp tục là quý sôi động trong lĩnh vực mặt bằng bán lẻ khi các “anh tài” mới đang ráo riết săn mặt bằng.

Tiềm năng phát triển thị trường mặt bằng bán lẻ trong tương lai

Giá thuê mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM được nhận định là còn khá cao, so với các thị trường tương ứng như Bangkok, Manila hay Mumbai. Trong khi tại các thị trường này, những khu trung tâm thường có mức giá thuê chỉ từ 40 -120 USD/m2/tháng thì Tp.HCM có giá thấp nhất cũng gần 200 USD/m2/tháng. Chi phí thuê mặt bằng trong nước quá cao gây khó khăn cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, khiến cho năng lực cạnh tranh của công ty nội địa bị sụt giảm khi thị trường hội nhập.

Biểu độ giá thuê mặt bằng bán lẻ tại TpHCM so với các thị trường trong khu vực.

Tuy nhiên, nếu so sánh với các thành phố lớn trong khu vực như Singapore, Kuala Lumpur, Thượng Hải, giá thuê của Tp.HCM vẫn thấp hơn khá nhiều. Do đó, Tp.HCM sẽ vẫn là điểm đầu tư lý tưởng, thu hút nhiều nhà bán lẻ lớn trên thế giới.

Theo khảo sát của CBRE, nguồn cung mặt bằng bán lẻ của Tp.HCM hiện đang xếp thứ 17 trên tổng số 23 thành phố lớn trong khu vực châu Á Thái Bình Dương. Những dự án lớn trọng điểm của Tp.HCM trong hai năm tới cũng mới chỉ bằng 50% của Manila, Singapore và thấp hơn 12% - 15% so với Tokyo, Bangkok. Điều này cho thấy phân khúc bán lẻ vẫn còn rất nhiều tiềm năng mà các công ty nội chưa thể khai thác hết. Trong tương lai khi các thành phố mua sắm hàng đầu như Tokyo, Bangkok, Bắc Kinh đi vào bảo hòa, Tp.HCM với tiềm năng dồi dào sẽ đón nhận những bước phát triển vượt bật.

Thị trường bán lẻ đã bước vào quý IV/2014, đây cũng là quý cuối cùng trước khi Việt Nam mở cửa hội nhập đối với lĩnh vực bán lẻ theo cam kết gia nhập WTO. Đến năm 2015, các doanh nghiệp bán lẻ nước ngoài sẽ được phép thành lập doanh nghiệp 100% vốn tại Việt Nam. Không đủ tiềm lực tài chính, các doanh nghiệp nội khó lòng cạnh tranh với khối ngoại nhất là cạnh tranh về mặt bằng đẹp để kinh doanh. Giá thuê mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam không cao bằng các nước khác nhưng chi phí cho mặt bằng trên tổng doanh thu thì lại chiếm tỷ lệ trên 30%. Hầu hết các doanh nghiệp có quy mô trung bình tại Việt Nam không thể chi trả những khoản phí cao để thuê mặt bằng tốt, có vị trí thuận lợi. Họ bị lép vế so với các đối thủ quốc tế, hầu hết đều là những nhà bán lẻ danh tiếng, giàu kinh nghiệm, có tiềm lực tài chính vững mạnh hơn. Điểm bất hợp lý này có thể đánh gục những doanh nghiệp vừa và nhỏ nội địa trong bối cảnh khối ngoại đang xâm nhập thị trường bán lẻ Việt Nam ngày càng sâu rộng.

Theo Batdongsan.com.vn