Mới đây, báo chí đưa tin, 66 căn shophouse được chủ đầu tư Vimefulland tung ra thị trường, nhưng rất nhiều khách hàng e ngại về những vấn đề pháp lý liên quan đến các quy định về nhà phố thương mại và đặc biệt thị trường chuyển nhượng mua bán ở đây đem đến những rắc rối khi xuất hiện những nghi vấn về việc bán “chênh” trốn thuế.
Theo điều tra của phóng viên, thoạt đầu, nhân viên bán hàng giới thiệu các shophouse có giá trên hợp đồng khoảng 12 tỷ đồng/căn 120m2. Một mức giá khá hời với vị trí đắc địa. Tuy nhiên, người bán hàng cho biết, đó chỉ là giá trên hợp đồng, người mua sẽ phải trả 18 tỷ đồng tiền chênh.
Theo giải thích của một nhân viên kinh doanh ở đây cho biết, việc đóng tiền chênh như vậy nhằm 2 mục đích và nó sẽ có lợi cho cả người bán và người mua: Người mua đỡ phải chịu khoản thuế từ số tiền ngoài hợp đồng và cũng có lợi cho chủ đầu tư vì cũng bớt phải đóng thuế.
Không riêng dự án này, hiện rất nhiều dự án liền kề, nhà phố thương mại tại Hà Nội cũng xảy ra tình trạng chênh giá hàng tỷ đồng. Đa số những dự án này, khách hàng đều phải sang tên hợp đồng từ nhà đầu tư thứ cấp, không phải giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư.
Dự án Shophouse Vạn Phúc (hay còn gọi là Khu nhà phố thương mại 24h) có địa điểm tại phường Vạn Phúc (quận Hà Đông, TP. Hà Nội) cũng là một ví dụ. Cách đây không lâu, báo chí cũng đưa tin về tình trạng bán hai giá tại dự án này hòng trốn thuế.
Theo giới thiệu, Shophouse Vạn Phúc có 125 lô đất, diện tích từ 50-60m2, mặt tiền 5m. Số tầng: 1 tầng hầm và 3,5 tầng nổi. Giá 170 triệu/m2 tiền đất.
Dự án được khởi công 7/2016 và đến tháng 3/2017 đã khai trương nhà mẫu và hoàn thiện một số lô. Tuy nhiên, thời gian gần đây, một số khách hàng khi có ý định đầu tư mua căn hộ Shophouse Vạn Phúc, tỏ vẻ nghi ngại trước việc giá ghi trong hợp đồng mua bán chênh từ chục triệu đồng đến vài chục triệu đồng mỗi mét vuông so với giá thực tế ghi trong hợp đồng mua bán của chủ đầu tư với khách hàng.
Ngoài hai dự án trên, tại Hà Nội rất nhiều dự án shophouse khác cũng đang bán giá chênh rất cao. Cụ thể, biệt thự, liền kề một dự án tại Tây Hồ Tây cũng đang được rao bán mức giá chênh từ một đến 3 tỷ đồng mỗi căn có giá hợp đồng dao động từ 16 - 25 tỷ đồng. Hoặc ở một dự án khác đã bàn giao tại Mỹ Đình, mức giá chênh mỗi căn biệt thự, liền kề đang được rao bán khoảng 3-4 tỷ đồng.
Liên quan đến vấn đề này, trao đổi với BizLIVE, luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch (Hà Nội) cho biết, trong quy định của pháp luật, tất cả các loại hợp đồng mua bán thương mại phải có chứng từ, hóa đơn, giấy biên nhận. Tại Điều 15 Luật Kinh doanh BĐS 2014 cũng quy định rõ: “Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sảndo các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng”.
Vì vậy, trong trường hợp mua nhà hai giá, nếu tranh chấp xảy ra hoặc khi khách hàng không muốn mua nữa mà muốn lấy lại tiền thì không thể đòi lại được số tiền bên ngoài hợp đồng.
Theo luật sư Trần Tuấn Anh, nếu điều đó xảy ra, đương nhiên, đây là thiệt thòi lớn đối với người mua. Có thể chủ đầu tư sẵn sàng trả lại tiền cho khách hàng nhưng sẽ chỉ trả lại số tiền ghi trong hợp đồng.... Thêm nữa, đây cũng có thể coi là hành vi trốn thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản.
Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc mua bán có tiền “chênh” ngoài hợp đồng bằng hình thức kê khai 2 giá khi bán hàng là hành vi vi phạm pháp luật về thuế của doanh nghiệp. Tuy nhiên, người mua nhà chấp nhận điều đó để đỡ phải chịu khoản thuế từ số tiền ngoài hợp đồng và như vậy là đã “tiếp tay” cho chủ đầu tư trốn thuế.
“Khách hàng chấp nhận dù biết phạm luật, một phần do cơ chế hiện nay chưa thực sự chặt chẽ. Hiện chỉ có một phương pháp tính thuế là đánh thuế TNCN 2% trên giá trị hợp đồng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Khi doanh nghiệp kê giá bán trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế sẽ làm cho mức thu của Nhà nước bị giảm xuống. Cả khách hàng và doanh nghiệp đang thấy lợi trước mắt mà không nhìn thấy cái hại lâu dài, bởi thực trạng này góp phần khiến cho thị trường bất động sản thiếu minh bạch”, ông Châu phân tích.
Ngoài ra, một rủi ro khác cho khách hàng chấp nhận ký hợp đồng và trả khoản tiền “chênh” khi mua bất động sản cũng được lãnh đạo HoREA đề cập đến, đó là phần chênh của người mua không được tính vào giá vốn của mình.
Giả định sau này Nhà nước đánh thuế khi chuyển nhượng bất động sản mà đánh trên phần chênh lệch theo cách tính cũ, tức là khi chủ đầu tư có lời mới đánh thuế thì trong trường hợp này, người tiêu dùng sẽ bị thiệt vì giá không được tính đúng, tính đủ.
