Doanh nghiệp BĐS đang gặp khó khăn với quy định ký quỹ, bảo lãnh

Đó chính là những khó khăn mà đa DN BĐS đưa ra tại hội thảo lấy ý kiến dự án Luật kinh doanh BĐS sửa đổi do Bộ Xây dựng, Ủy ban Kinh tế Quốc hội và Đoàn Đại biểu Quốc hội Tp.HCM tổ chức tại Tp.HCM này 4/9.

Luật vô tình “kích” giá BĐS

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), cho biết tại Điều 15 của Dự thảo Luật kinh doanh BĐS, ban soạn thảo đã đưa ra yêu cầu đối với chủ đầu tư dự án BĐS. Theo đó để kinh doanh “phải thực hiện ký quỹ theo quy định của pháp luật về đất đai khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh BĐS”. Đồng thời “phải bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt”. Dự kiến số tiền ký quỹ chiếm khoảng 30% so với tổng mức đầu tư của dự án. Tuy nhiên, nếu theo phương án trên thì không DN nào dám làm dự án mới. Có thể nói đây là quy định bất khả thi.

Nếu DN BĐS phải đóng tiền ký quỹ, bảo lãnh thì cả DN lẫn người mua nhà đều chịu thiệt.
Trong ảnh: Khách hàng tham quan tại triển lãm BĐS 2014.

Ông Nguyễn Văn Đực, Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, lo ngại: “Hiện tại, kể cả nhiều DN lớn cũng khó có nguồn tiền để ký quỹ. Nếu quy định điều kiện này thì e rằng trong vài năm tới, DN BĐS trong nước sẽ chết dần. Ngoài tiền sử dụng đất, bồi thường, nay đóng tiền ký quỹ nữa khiến DN “chôn” một khoản vốn không nhỏ. Những khoản tiền này không được tính lãi, sau đó buộc phải tính vào giá thành sản phẩm nên phần thua thiệt khách hàng sẽ gánh chịu”.

Một quy định nữa trong dự thảo luật này đang khiến nhiều DN BĐS lo lắng sẽ tạo thêm gánh nặng, đó là chi phí bảo lãnh. Điều 17 dự thảo luật đề xuất chủ đầu tư chỉ được phép ký hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai khi đã có bảo lãnh của tổ chức tài chính hoặc ngân hàng về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ thay nếu xảy ra biến cố.

Ông Nguyễn Viết Tạo, Tổng Giám đốc Công ty CP NVT, cho rằng quy định này nhằm bảo vệ người mua nhà nhưng lại thiếu thực tế. Không ngân hàng nào dám bảo lãnh cho một DN mà nguy cơ rủi ro lớn, nhất là trong bối cảnh BĐS đang khó khăn như hiện nay. Khi không có tổ chức tín dụng, ngân hàng nào đứng ra bảo lãnh lại phát sinh ra một thủ tục hành chính. Phí bảo lãnh sẽ được DN cộng thêm chi phí đầu vào. Như vậy quy định trên vô tình kích giá BĐS tăng lên và người mua lại chịu thêm thiệt hại.

Nên áp dụng ký quỹ cho từng loại dự án BĐS

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết với tiền ký quỹ, phải phân biệt rõ ra hai dạng dự án BĐS. Một là những dự án lớn, DN đang phải xin quỹ đất, chưa thực hiện bồi thường thì có thể phải đóng ký quỹ. Nhưng đối với những DN đã bồi thường, nghĩa là DN đã có đất “sạch”, giờ họ muốn xây dự án BĐS thì không phải đóng thêm tiền ký quỹ.

Một ý kiến khác cho rằng ký quỹ là quy định cần thiết vì nó bắt buộc các DN phải có trách nhiệm hơn khi đầu tư vào dự án BĐS, còn vấn đề thực thi phụ thuộc vào năng lực tài chính của DN và sự hỗ trợ của các ngân hàng. Tuy nhiên, trong tình hình hiện tại thì không khả thi vì BĐS vẫn tồn kho cao, vẫn nợ ngân hàng. Nên chăng quy định DN phải đóng tiền sử dụng đất khi nhận dự án để vừa không gây ra tình trạng nợ đọng tiền sử dụng đất, vừa buộc chủ đầu tư triển khai dự án.

Về quy định phí bảo lãnh, nhiều DN kiến nghị đây là vấn đề dân sự, không nên bắt buộc mà để DN tự nguyện. Ví dụ dự án mới của DN muốn thu hút người mua nhà, họ có thể chọn đóng phí bảo lãnh để khách hàng an tâm. Nhưng cũng có nhiều DN cảm thấy đủ uy tín, không cần bảo lãnh mà vẫn đảm bảo sự an tâm cho khách hàng thì tự họ quyết định không cần bảo lãnh.

Cần chính sách tín dụng riêng cho BĐS

Nếu đã coi BĐS là nguồn lực phát triển nền kinh tế thì Nhà nước nên có chính sách tài chính dành riêng cho BĐS. BĐS là đầu tư mang tính dài hạn nhưng hiện nay BĐS đang phải vay ngắn hạn, không có vốn vay trung hạn và dài hạn. Nghịch lý nữa là ở nước ngoài DN vay ngắn hạn chịu lãi suất cao, vay trung hạn, dài hạn sẽ hưởng lãi suất thấp hơn nhưng DN BĐS Việt Nam muốn vay trung hạn lại phải chịu lãi suất cao hơn ngắn hạn.

Ông Lê Hoàng Châu
(Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA)

Cung đã vượt cầu

Tính đến nay, cả nước đã có khoảng 4.300 dự án BĐS nhà ở, khu đô thị; tổng số vốn đầu tư ước tính hơn 4,4 triệu tỷ đồng. Đứng đầu là Tp.HCM với 1.800 dự án, Hà Nội đứng thứ hai với 800 dự án. Cứ đà này nguồn cung của thị trường BĐS đã vượt quá cầu, sẽ không còn người mua, vì vậy sắp tới cần có sự can thiệp, quản lý của Nhà nước để đảm bảo sự ổn định của thị trường này.

Việc bảo lãnh là cần thiết để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà nhưng chỉ áp dụng cho nhà ở hình thành trong tương lai. Trên thế giới, nhiều nước có hẳn hiệp hội các nhà bảo lãnh nhà ở nhưng ở Việt Nam chưa có. Vì vậy Chính phủ sẽ chỉ định một công ty tài chính hoặc ngân hàng đứng ra bảo lãnh, họ sẽ giám sát nguồn tiền huy động sử dụng đúng mục đích và chịu trách nhiệm bồi thường nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà. Số tiền bảo lãnh sẽ được cộng vào giá bán và người mua nhà phải chịu vì đây chính là phí bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam