Tài sản thì…. tương lai: Cho vay dễ, xử lý khó

Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT (TTLT 01) hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL) và Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN (TTLT 16) hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm được kỳ vọng sẽ mang lại giải pháp cho cả NH, các cơ quan quản lý, hỗ trợ khách hàng vay vốn.

Tại Hội nghị triển khai 2 Thông tư trên, ngày 19/8 tại Hà Nội, bà Trần Thị Hồng Hạnh – Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) cho biết, những vướng mắc trong việc thế chấp tài sản bảo đảm HTTTL và xử lý tài sản bảo đảm nếu được tháo gỡ sẽ hỗ trợ tốt cho tăng trưởng tín dụng trong thời gian tới. Song cũng chính vì tầm quan trọng và cả sự phức tạp của nội dung hai thông tư này nên đại diện các NHTM đều tranh thủ… kêu khó.

Theo Điều 5, TTLT 01 quy định, chỉ áp dụng thế chấp nhà ở HTTTL đối với nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ (biệt thự liền kề) trong khuôn viên dự án. Chính điều này đã khiến nhiều NHTM đặt vấn đề: tại sao khách hàng lại không được sử dụng tài sản nhà ở HTTTL để vay vốn phục vụ cho các lĩnh vực khác?

Về vấn đề này, ông Phạm Xuân Hòe – Phó vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ (NHNN) cho rằng, TTLT 01 chỉ cho phép thế chấp căn hộ, ngôi nhà trong khuôn viên dự án đó để vay chính căn hộ, ngôi nhà đó. Và các TCTD không được phép nhận tài sản đảm bảo là nhà ở HTTTL để cho vay vốn các lĩnh vực khác như vay vốn sản xuất – kinh doanh, vay để tiêu dùng, kinh doanh thương mại... Thậm chí con cái thế chấp tài sản nhà ở HTTTL của mình để vay vốn mua căn hộ khác cho cha mẹ cũng không được.

“Mục tiêu của 2 TTLT trên là hỗ trợ thị trường BĐS và hạn chế rủi ro cho các TCTD nên không thể mở ra với lĩnh vực khác” - ông Phạm Xuân Hòe nhấn mạnh và giải thích thêm: Bên thế chấp chỉ được thế chấp tài sản HTTTL tại một TCTD. Và nhà ở HTTTL đang được thế chấp theo quy định tại TTLT 01 thì không được tiếp tục thế chấp theo hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở đó.

Trao đổi với phóng viên, cán bộ pháp chế của một NHTM tại Hà Nội cho rằng, vướng mắc cho NH hiện nay còn ở khâu đăng ký giao dịch bảo đảm do sự phối hợp chưa nhịp nhàng giữa hai cơ quan là Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp) và Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất ở, nhà ở (Bộ Tài nguyên và Môi trường).

Điều này có thể dẫn tới việc khách hàng đã thế chấp dưới dạng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL cho NH A (đã đăng ký tại Trung tâm giao dịch bảo đảm) nhưng sau đó khách hàng tiếp tục dùng nhà ở HTTTL đó thế chấp ở NH B. Vì vậy, phía các TCTD đề nghị hai cơ quan của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường phải có dữ liệu tập trung và ghi rõ số hợp đồng đã thế chấp, căn hộ nào, tầng nào, dự án nào… để tránh rủi ro cho ngân hàng.

Các TCTD cũng cho rằng, tại Điều 6 của TTLT 01 liên quan tới quản lý tài sản: nhiều trường hợp đất đã bị thu hồi (giải phóng mặt bằng) nhưng NH và Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất không biết. Do đó, các TCTD kiến nghị, bộ phận giải phóng, bồi thường do các bộ, ngành địa phương thực hiện phải có trách nhiệm tra cứu thông tin tại Văn phòng đăng ký giao dịch bảo đảm xem mảnh đất đó đã được thế chấp tại NH nào và thông báo cho NH biết để xử lý. Bởi theo Luật số tiền xử lý đền bù đất được thu hồi sẽ trả cho chủ sở hữu tài sản.

Một vấn đề khác, khá nóng, được các NH quan tâm chính là xử lý tài sản bảo đảm. Ông Hồ Quang Huy – Phó cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp) cho biết, theo quy định hiện hành, bên nhận bảo đảm và bên bảo đảm thỏa thuận về giá bán tài sản bằng văn bản. Nếu không bán được sau khi hạ giá 3 lần (mỗi lần không quá 10% giá bán tài sản), thì TCTD được nhận tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, nhiều NHTM lo ngại việc này khiến NH trở thành nhà kinh doanh bất động sản bất đắc dĩ. Không những thế, nếu các TCTD nhận lại các tài sản bảo đảm từ bên vay do không trả được nợ thì khi bán NH phải xuất hóa đơn và phải chịu thuế VAT.

“Việc NH phải bán tài sản bảo đảm của người vay để khấu trừ nợ là cực chẳng đã, nên cần phải có chính sách thuế phù hợp trong trường hợp này. Đề nghị các bộ, ngành ủng hộ đề xuất miễn thuế VAT đối với việc bán tài sản này, tạo điều kiện cũng như cơ chế xử lý nợ thuận lợi cho các NH” - bà Trần Thị Hồng Hạnh kiến nghị.

Liên quan tới xử lý tài sản bảo đảm, đại diện của Vietcombank còn đưa ra vụ việc cụ thể: Vietcombank từng thu nhận tài sản bảo đảm là một lô đất xây khách sạn nhưng khi xử lý tài sản bảo đảm này chính quyền địa phương không đồng ý cho chuyển đổi lô đất đó sang công năng khác, trong khi NH không có chức năng kinh doanh khách sạn nên không thể xử lý được tài sản. Các TCTD đề nghị liên bộ cần nghiên cứu cơ chế xử lý tài sản bảo đảm nhà ở HTTTL khả thi và dễ thực hiện.

Những kiến nghị trên từ phía các NHTM vẫn chưa được liên bộ giải đáp thỏa mãn yêu cầu thông tin của phía nêu vấn đề, nên tại hội nghị, đại diện NHNN và các Bộ: Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, Tư pháp xin được “nợ” các giải đáp để tiếp tục trao đổi và sớm đưa ra những hướng dẫn thêm cho các TCTD khi thực hiện 2 thông tư trên.

Theo CafeF