Thị trường BĐS đang bắt đầu một chu kỳ mới

Sáu tháng đầu năm 2014, thị trường bất động sản đã có nhiều chuyển biến tích cực với thanh khoản cải thiện rõ rệt, hàng tồn kho giảm mạnh, nhiều dự án bất động sản được tái khởi động, mở bán.

Có được những chuyển biến tích cực này, không thể không kể đến những chính sách hỗ trợ của Nhà nước đối với thị trường bất động sản, trong đó nhiều chính sách đã được thực thi, đi vào thực tế từ năm 2013.

Đánh giá về những tác động của chính sách đối thị trường bất động sản, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho rằng: “Chính sách đã có tác động thay đổi thị trường, thay đổi cung cầu và khắc phục được những hạn chế của thị trường bất động sản, đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh hơn”.

- Thị trường bất động sản là một trong những lĩnh vực trọng yếu của kinh tế, có đóng góp cho ngân sách rất lớn. Trong mấy năm gần đây, lĩnh vực này gặp nhiều khó khăn đã có tác động như thế nào đối với hoạt động thu hút đầu tư, cũng như đóng góp vào nền kinh tế nói chung, thưa Bộ trưởng?

Ngành xây dựng, bất động sản là lĩnh vực có đóng góp rất lớn cho nền kinh tế. Tuy nhiên, trong bối cảnh khó khăn chung những năm qua, ngành này cũng đối diện với nhiều thách thức. Hoạt động của các thành viên thị trường bị ảnh hưởng nặng nề, qua đó bộ mặt chung của thị trường bất động sản nổi lên nhiều vấn đề phức tạp cần phải xử lý để thị trường phát triển lành mạnh hơn.

Riêng về vấn đề thu hút vốn đầu tư, có thể nói, dù thị trường gặp nhiều khó khăn nhưng bất động sản vẫn thu hút một số lượng lớn vốn đầu tư nước ngoài, góp phần tích cực vào phát triển kinh tế của đất nước và tăng thu ngân sách. Tính đến ngày 20/4/2014 đã có 414 dự án đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản được cấp phép với tổng vốn đầu tư 49,3 tỷ USD. Đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 20,75% tổng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Số thu ngân sách từ tiền thuê đất của khu vực đầu tư nước ngoài trong giai đoạn 2001 - 2011 ước đạt 4.700 tỷ đồng, trong đó năm 2011 ước đạt cao nhất với 1.047 tỷ đồng, năm 2012 - 2013 ước trung bình mỗi năm thu khoảng 1.000 tỷ đồng từ tiền thuê đất của các nhà đầu tư nước ngoài.

- Một điểm sáng trong thời gian qua là thanh khoản thị trường, nhất là phân khúc căn hộ đã tăng đáng kể. Giá trị hàng tồn kho bất động sản cũng giảm mạnh. Theo Bộ trưởng, những tín hiệu này có phải là sự mở đầu chu kỳ phát triển mới của thị trường?

Để từng bước tháo gỡ khó khăn cho ngành xây dựng, bất động sản, việc xây dựng thể chế, chính sách là rất quan trọng, trở thành mục tiêu trọng tâm của Bộ Xây dựng trong thời gian qua. Chính vì thế, chưa bao giờ trong một năm mà Bộ làm tới 3 luật, đổi mới rất căn bản hệ thống chính sách liên quan đến đầu tư xây dựng, quản lý phát triển đô thị và nhà ở, đó là Luật Xây dựng, Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Những văn bản luật này nếu được ban hành, sẽ tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững.

Trong năm 2013, đã có rất nhiều chính sách hỗ trợ liên quan đến thị trường bất động sản được ban hành. Chẳng hạn như Nghị định số 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị, Nghị định số 15/2013/NĐ-CP về quản lý chất lượng công trình xây dựng, Nghị định số 188/2013/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, rồi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ thị trường bất động sản cũng chính thức được giải ngân.

Những chính sách này rõ ràng đã có tác động tích cực. Cụ thể, tồn kho bất động sản đang tiếp tục giảm, thanh khoản thị trường được cải thiện, cơ cấu sản phẩm thị trường đã có sự thay đổi.

Mặc dù gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đến nay chưa giải ngân được nhiều, vì đây là gói tín dụng của ngân hàng với lãi suất thấp, chứ không phải gói tín dụng ngân sách nhà nước hỗ trợ, nhưng thị trường đã có nhiều chuyển động.

Như vậy, chưa cần dùng đến số tiền lớn, chính sách đã có những thay đổi thị trường, thay đổi cung cầu và khắc phục được những hạn chế của thị trường, đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh hơn.

Sang năm 2014, Bộ Xây dựng cũng tiếp tục đề xuất những chính sách mới để tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Trong đó, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật Nhà ở sửa đổi vừa được trình Quốc hội với quan điểm khoa học và nhiều điểm mới, đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững, tôn trọng thị trường, nhưng không bỏ qua vai trò kiểm soát của Nhà nước.

- Việc cho phép chuyển đổi dự án nhà thương mại sang nhà ở xã hội và cho phép cơ cấu lại căn hộ của từng dự án, theo Bộ trưởng, có ý nghĩa như thế nào với DN và thị trường bất động sản?

Tôi vẫn nhấn mạnh, Bộ Xây dựng có quan điểm rất nhất quán trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Đó là phát triển thị trường bất động sản phải gắn với việc thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Vì vậy, Bộ Xây dựng đã đề xuất quan điểm giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản phải gắn với thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở và quản lý phát triển đô thị. Trong đó chủ yếu là tháo gỡ bằng cơ chế, chính sách, như cho phép điều chỉnh cơ cấu hàng hóa cho phù hợp với nhu cầu thị trường. Thị trường bất động sản phải phục vụ nhu cầu của đại bộ phận người dân, nhất là các đối tượng có thu nhập thấp.

Tuy nhiên, cơ cấu hàng hóa của thị trường bất động sản, nhất là bất động sản nhà ở còn mất cân đối, do DN trước đây chỉ chú trọng đầu tư các dự án có giá trị lợi nhuận cao, trong khi Nhà nước chưa có biện pháp hữu hiệu để điều tiết, dẫn đến tình trạng lệch pha cung - cầu diễn ra phổ biến ở nhiều phân khúc thị trường, kể cả thị trường nhà ở, văn phòng, thương mại ...

Để khắc phục tình trạng lệch pha cung cầu, đồng thời gỡ khó cho DN, Bộ Xây dựng đã có chính sách cho phép DN được cơ cấu lại căn hộ, cho phép chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà ở xã hội, đồng thời được hỗ trợ của Nhà nước..

Việc phát triển mạnh nhà ở xã hội, cho phép DN cơ cấu lại căn hộ sẽ hạn chế sự lệch pha cung cầu, giải quyết tồn kho bất động sản, DN khôi phục sản xuất và tạo đà cho thị trường bất động sản phục hồi.

- Thị trường có nhiều dấu hiệu ấm lên, nhưng vẫn chưa thoát khỏi khó khăn. Bộ trưởng đánh giá thế nào về những thách thức của ngành xây dựng, bất động sản hiện nay và những định hướng để có thể tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực được đánh giá là rất quan trọng với nền kinh tế này?

Nhìn vào thị trường bất động sản hiện nay, đúng là có nhiều tín hiệu tích cực, nhiều thông tin tốt. Đấy chính là những kết quả tất yếu sau khi nhiều chính sách hỗ trợ thị trường được ban hành, áp dụng vào thực tế.

Thế nhưng, ngành xây dựng, bất động sản hiện vẫn chưa hết những bất cập. Chẳng hạn, với hệ thống chính sách tài chính đất đai, mặc dù đã tương đối đầy đủ, nhưng vẫn còn phức tạp, thiếu tính nhất quán và nhiều trường hợp mới phát sinh trong thực tiễn nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời. Hệ thống các định chế tài chính bất động sản chưa được hoàn thiện, thiếu nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản. Chính sách tín dụng bất động sản không ổn định, gây khó khăn cho các nhà đầu tư, cũng như người dân. Chính sách thuế, phí liên quan đến bất động sản vẫn chưa thực sự là công cụ góp phần công khai, minh bạch và điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ. Mặt khác, cơ cấu hàng hóa đã có sự thay đổi, nhưng chưa cân đối. Hệ thống thông tin, dự báo về thị trường bất động sản không thống nhất, thiếu tin cậy, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước, cũng như bảo đảm tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản...

Như vậy, còn rất nhiều thách thức để tạo lập thị trường bất động sản phát triển ổn định, đòi hỏi cần phải được tháo gỡ trong thời gian tới.

Bộ Xây dựng đang tập trung tái cơ cấu các DNNN trong ngành xây dựng, tái cơ cấu cả ngành xây dựng. Bộ cũng hy vọng Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật Nhà ở sửa đổi vừa được trình lên Quốc hội sẽ sớm được thông qua, nhằm đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững, tôn trọng thị trường, nhưng vẫn có vai trò kiểm soát của Nhà nước, có đóng góp vào sự tăng trưởng kinh tế. Qua đó, sẽ thúc đẩy sự phát triển của các ngành khác, các lĩnh vực khác.

Theo Batdongsan.com.vn