Cải tạo chung cư cũ: Cưỡng chế nếu đa số chủ sở hữu đồng ý

Chuyển từ sở hữu nhà nước sang sở hữu tư nhân theo Nghị định 61/CP nhưng không quy định niên hạn sử dụng đang là một trong những rào cản khiến việc xây dựng lại chung cư cũ (CCC) trên địa bàn Hà Nội không đạt mục tiêu đề ra.

Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Quốc Tuấn, hầu hết CCC trên địa bàn thành phố đều đã được bán cho hộ sử dụng theo Nghị định 61/CP của Chính phủ từ nhiều năm trước. Các hộ sau khi mua nhà đã được xác lập quyền sở hữu, song việc xác lập sở hữu lại không quy định niên hạn sử dụng theo tuổi thọ công trình nên khi công trình quá hạn, xuống cấp, hư hỏng, việc phá dỡ xây dựng lại vô cùng khó khăn. Điều 89 Luật Nhà ở quy định, việc phá dỡ nhà chung cư của nhiều chủ sở hữu theo nhu cầu phải được 2/3 tổng số chủ sở hữu đồng ý. Song lại không quy định nếu 2/3 tổng số chủ sở hữu đồng ý thì được cưỡng chế di dời đối với 1/3 số hộ còn lại để cải tạo, xây dựng.

Thực tế, khi xác lập quyền sở hữu tài sản, người sở hữu có quyền đưa ra yêu cầu đối với tài sản của mình. Vì thế, trong quá trình thỏa thuận quy hoạch, hỗ trợ, tái định cư… cũng phát sinh nhiều đòi hỏi về quyền lợi như phải tái định cư tại chỗ, diện tích nhà ở mới phải hơn diện tích ở cũ, hỗ trợ tạm cư… Không ít trường hợp một nhà nhiều hộ sinh sống nên khi tái định cư yêu cầu bố trí thành hai căn hộ mới… Thậm chí, nhà nguy hiểm nguy cơ sập đổ, người dân không chịu di dời, không tin kết quả kiểm định, khiếu nại đề nghị tiếp tục ở lại.

Trở lại lịch sử các khu tập thể cũ, ông Trần Ngọc Hùng - Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nói, CCC được xây dựng thời bao cấp, phân phối cho CBCNV. Qua giai đoạn mấy chục năm "bao cấp", nhà nước không quản nổi, tiền thuê không đủ tiền sửa chữa nên thông qua Nghị định 61/CP, bán rẻ cho người dân tự quản lý. Những người có điều kiện kinh tế đều đã rời khỏi các khu CCC vì điều kiện sống quá kém. Những người ở lại, mua hoặc thuê lại CCC là người thu nhập thấp. Đa số gia đình đều đã có "sổ đỏ" nên việc xử lý cơ chế chính sách liên quan rất khó khăn.

Khi thị trường bất động sản "đóng băng", các khu tập thể cũ không còn là mảnh đất màu mỡ thì chuyện cải tạo CCC, với việc sở hữu người dân - đầu tư cải tạo theo phương thức xã hội hóa - chính quyền chịu trách nhiệm nếu nhà sập đổ, trở thành vòng luẩn quẩn. Theo ông Trần Ngọc Hùng, ngoài vai trò chính của nhà nước, người dân cũng phải tham gia nhiều hơn vào dự án, thậm chí trực tiếp cùng quản lý dự án. Trên cơ sở chính sách ưu đãi, dự án tái thiết CCC nên áp dụng như nhà ở xã hội, tức là không chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù đất đai, không chi phí hạ tầng kỹ thuật, miễn thuế thu nhập, nhà đầu tư được vay ưu đãi cũng như cho dân vay trả góp lãi suất thấp.

Tại buổi làm việc với đoàn công tác của Bộ Xây dựng, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Ngọc Tuấn cũng kiến nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn tiêu chí xác định CCC cần cải tạo gồm cả tiêu chí hạ tầng, môi trường sống, cấp độ an toàn công trình để Hà Nội tổng khảo sát đánh giá chất lượng, "lọc" ra công trình cần ưu tiên làm trước. Đặc biệt, Hà Nội đề nghị bổ sung quy định cấp sổ đỏ theo niên hạn tuổi thọ nhà chung cư và quy định cưỡng chế nếu đa số chủ sở hữu đồng ý xây dựng lại.

Phó Chủ tịch Nguyễn Ngọc Tuấn cũng cho biết, Hà Nội đồng ý với đề xuất của Tổng hội Xây dựng, phối hợp thực hiện cải tạo lại một khu tập thể theo phương châm người dân là chủ thể thực hiện, nhà nước hỗ trợ pháp lý - hướng dẫn thực hiện, nhà đầu tư tham gia dự án.

Thống kê mới nhất của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn thành phố có 1.516 CCC, quy mô từ 2 đến 5 tầng, cơ bản được xây dựng từ năm 1960 đến trước 1990. Hầu hết những CCC này nằm trên địa bàn 4 quận nội đô cũ là Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng, là khu vực hạn chế phát triển. Mặt khác, trải qua thời gian dài sử dụng, đến nay đã xuống cấp, hư hỏng trầm trọng, nhiều tòa nhà ở dạng nguy hiểm có thể sập đổ bất cứ lúc nào.

Từ năm 2008, Hà Nội đã thông qua cơ chế cải tạo, xây dựng lại toàn bộ các khu CCC. Song, thực tế công việc triển khai mới dừng ở khảo sát, lên danh mục công trình nguy hiểm; lọc ra một số công trình nguy hiểm cấp D (cấp cao nhất) để di dời các hộ dân, phá dỡ, xây dựng lại. Điển hình cho dạng công trình này là các nhà I1-2-3 Thái Hà, P3 Phương Liệt, B4 và B14 Kim Liên… Số ít khác, đã di dời hộ dân, phá dỡ nhưng chưa xây dựng như C1 Thành Công, B6 Giảng Võ.

Duy nhất, dự án xây dựng lại tập thể Nguyễn Công Trứ có quy mô toàn khu đã được khởi công. Tuy nhiên, đến nay cũng mới có hai tòa nhà A1, A2 được phá dỡ, xây dựng lại. Các tòa nhà khác vẫn được chủ đầu tư phối hợp với chính quyền địa phương giải phóng mặt bằng song tiến độ ỳ ạch bởi chủ đầu tư đứng trước bài toán mất cân đối tài chính, do số lượng hộ tái định cư lớn.

Theo CafeF