Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai liệu có khả thi?

Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng mà Ngân hàng Nhà nước (NHNN) dành cho thị trường BĐS có tốc độ giải ngân rất chậm. Một phần của nguyên nhân này là do người mua nhà thận trọng trước các dự án đầu tư dở dang. Phần khác là do việc tiếp cận nguồn vốn vay khá khó khăn, người dân không có tài sản để thế chấp vay tiền.

Mới đây, Ngân hàng nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên - môi trường đã ban hành Thông tư liên tịch số 01/2014 hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/2010 của Chính phủ ngày 23-6-2010. Theo đó, từ ngày 16-6, các tổ chức, cá nhân mua nhà tại những dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội sẽ được thế chấp bằng chính ngôi nhà được hình thành trong tương lai để vay vốn từ ngân hàng.

Niềm tin của NTD đối với thị trường BĐS ngày càng tăng thêm. Ảnh: TL

Nói cách khác, các loại nhà ở thương mại, nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở như căn hộ chung cư trong dự án, nhà ở riêng lẻ, gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề, được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở đều là loại nhà ở được hình thành trong tương lai. Dựa trên những yếu tố này, người mua nhà có thể sử dụng chính ngôi nhà đang mua mang thế chấp ngân hàng, tổ chức tín dụng để vay vốn.

Theo anh Nguyễn Hải Đăng, kiến trúc sư, thông tư này có thể coi là “cú hích” đối với thị trường BĐS, vốn đang bị đóng băng. Bước “đột phá” này sẽ tạo thuận lợi hơn cho người mua nhà, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình – thấp. Mặt khác, các tổ chức tín dụng vẫn có tài sản đảm bảo và tránh rủi ro nợ xấu. “Vấn đề ở đây vẫn là tính chân thực của dự án, bao gồm tiến độ, chất lượng, hạ tầng cơ sở của khu đô thị. Nếu như các chủ đầu tư giải quyết được điều này cùng với việc ngân hàng tạo điều kiện cho thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai khi vay thì người mua nhà sẽ yên tâm và dần lấy lại niềm tin từ các chủ dự án”, anh Đăng phân tích thêm.

Nói là vậy nhưng muốn thế chấp nhà ở được hình thành trong tương lai để vay vốn ngân hàng thì người mua nhà phải đáp ứng tối thiểu 3 điều kiện sau: Đầu tiên, nhà ở đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt; đã được xây dựng xong phần móng nhà ở; hoàn thành thủ tục mua bán và có hợp đồng mua bán ký kết với đơn vị kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật về nhà ở. Hoặc trường hợp người mua đã được bàn giao nhà nhưng chưa được các cơ quan chức năng Nhà nước xác nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng theo đúng quy định của pháp luật.

Phần tài sản được hình thành trong tương lai đó không bị kê biên để thi hành án. Hoặc đã được bàn giao cho người mua nhà, dù chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, nhưng không phải chấp hành một quyết định hành chính nào của cơ quan quản lý đối với nhà ở.

Thứ ba, dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận. Trong trường hợp chưa có giấy chứng nhận, dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cần phải có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật.

Về số tiền được vay, người mua nhà và ngân hàng phải thỏa thuận với nhau trên cơ sở giá trị nhà ở được hình thành trong tương lai được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán nhà ở. Mặt khác, hợp đồng thế chấp phải được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định. Người mua nhà chỉ được phép thế chấp một ngôi nhà, căn hộ được hình thành trong tương lai ở một tổ chức tín dụng để vay vốn, chứ không được dùng một ngôi nhà, căn hộ để vay vốn ở nhiều tổ chức tín dụng khác nhau.

Luật sư Ngọc Tú, Đoàn luật sư TP Hà Nội cho biết, vấn đề mấu chốt trong việc này là phải quản lý được hồ sơ vay vốn của người mua nhà, tránh tình trạng một ngôi nhà được họ vay vốn cùng một lúc ở các ngân hàng khác nhau. Ngân hàng nếu không quản lý và kiểm soát chặt chẽ điều này rất dễ phát sinh nợ xấu.

Với việc niềm tin của người dân vào thị trường BĐS đang dần hồi phục, thông tư này sẽ góp phần tạo điều kiện cho người dân được thuận lợi hơn trong việc vay vốn để mua nhà. Nó không chỉ tạo tâm lý tốt cho người dân mà còn giúp cho DN BĐS đẩy bớt được “hàng tồn kho”. Đồng thời, thúc đẩy tăng trưởng tín dụng ở các ngân hàng.

Ông Nguyễn Quang Huy, kiến trúc sư, cho biết, đang có một nghịch lý giữa giá nhà ở xã hội và nhà ở thương mại. Dù nhà ở thương mại không được hưởng nhiều ưu đãi như nhà ở xã hội nhưng giá bán nhà ở thương mại lại đang thấp hơn giá bán nhà ở xã hội. Ví dụ như ở quận Hà Đông, nhiều dự án nhà ở thương mại có giá bán chỉ khoảng 14 triệu đồng/m2 trong khi giá tạm tính nhà ở xã hội tại 143 Trần Phú, quận Hà Đông, hiện đang khoảng 16 triệu đồng/m2.

Ông Lê Anh Sơn, GĐ Cty Đại Cát nhận định, vài tháng trở lại đây thị trường BĐS đã dần hồi phục, niềm tin của người dân đang tăng dần. Thông tư này sẽ kích cầu mua nhà ở xã hội nhưng cũng là “gánh nặng” đối với các tổ chức tín dụng. Bởi nếu họ không giám sát được tiến độ của dự án thì tổ chức tín dụng rất dễ “ôm” tồn kho từ các chủ đầu tư dự án. Đây là vấn đề không hề nhỏ bởi trước đó vài năm, nhiều tổ chức tín dụng đã “lao đao” vì thị trường BĐS.

Niềm tin đang phục hồi?

Vấn đề niềm tin của NTD đối với các DN BĐS hiện nay đã được cải thiện đáng kể. Nhiều người dân thấy thiện cảm hơn với thị trường, lượng người đến xem và giao dịch tại các sàn giao dịch BĐS ngày một tăng. Lượng hàng tồn kho BĐS giảm dần. Trong khi đó, Chính phủ đang dành nhiều hỗ trợ và ưu đãi cho thị trường BĐS, từ lãi suất vay đến thời gian trả góp.

Hiện tại, giá bán tại một số dự án dần được đưa về giá trị thực, phù hợp với nhu cầu cũng như thu nhập bình quân của người dân. Thêm đó, nhiều khu đô thị cũng đang tiến hành hoàn thiện và nâng cấp cơ sơ hạ tầng giao thông và các công trình công cộng. Tất cả những điều này đã tăng thêm niềm tin của NTD đối với thị trường BĐS.

Theo Batdongsan.com.vn