Cấm phân lô bán nền: Luật cấm - có cũng như không!?

Điều đó cho thấy một thực tế rằng, các hoạt động này là có thật, phù hợp với nhu cầu của người dân. Chính vì thế, nhiều chuyên gia cho rằng, việc "cấm" phân lô bán nền đã trở nên "lỗi mốt". Và việc "cởi trói" là một việc làm được nhiều người dân hoan nghênh.

Những dự án phân lô dù luật có cấm nhưng thực tế nó vẫn tồn tại. Ảnh minh hoạ

Cấm như không

Từ khi luật không cho phép nhà đầu tư chuyển quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền đến nay cũng đã gần một thập kỷ. Hoạt động này được mô tả là các dự án bất động sản được các doanh nghiệp mua các thửa đất rồi lập dự án song chỉ san lấp mặt bằng một cách sơ sài, sau đó phân lô bán nền cho người có nhu cầu. Việc phân lô bán nền cũng đã gây ra nhiều vấn đề nhức nhối cho công tác quản lý quy hoạch, quản lý đô thị và đặc biệt là tình trạng đầu cơ đất đai. Chính vì thế việc phân lô bán nền đã bị "gò" rất nhiều để đi vào khuôn khổ, tránh mọc lên những khu nhà không phép, trái phép.

Thế nhưng thực tế lại diễn ra theo cách khác. Ở TP.HCM và các tỉnh thành khác, việc phân lô bán nền diễn ra nhan nhản. Tại các quận, huyện: Bình Tân, Bình Chánh, Hóc Môn... hay như Bình Dương, Đồng Nai, Long An... rất nhiều dự án phân lô bán nền rao nhiều trên các phương tiện thông tin, kể cả kênh tin chính thống. Mặc dù, họ "rao" "đất thổ cư 100%" nhưng thực tế, rất nhiều mảnh đất dưới 100m2 tập trung trong một thửa đất nhưng chỉ có một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chính vì thế, khi người mua tiến hành chuyển nhượng thì chỉ được công chứng mua bán và nhận "đồng sở hữu" thửa đất đã mua mà thôi.

Anh An, một "cò" đất ở Q.9 chia sẻ, những dự án như vậy thì dễ bán cho nhiều người thu nhập thấp, lao động nhập cư hơn vì giá rẻ, diện tích, vị trí đất phù hợp với nhu cầu. Tuy nhiên, nó cũng có nhiều rủi ro, đặc biệt là việc "đồng sở hữu" lô đất ấy sẽ phát sinh ra nhiều chuyện về sau. Hơn nữa, câu chuyện "xin phép" xây nhà cũng đặt ra nhiều vấn đề với người mua. Có nhà đầu tư hứa "bao xây dựng" nhưng người mua cũng phải chi 10 - 20 triệu đồng mới có thể xây được. Tình trạng này đã gây bức xúc cho người dân trong thời gian qua.

Thực tế, mặc dù chưa được phép nhưng rất nhiều người ở TP.HCM vẫn ngang nhiên phân lô bán nền. Thậm chí, họ còn rao "đất thổ cư 100%, bao xây dựng, có thể xây ngay" kèm hỗ trợ rất nhiều thứ: gạch, xi măng, thi công... để tăng sự hấp dẫn cho người mua. Anh Nguyễn Hòa Hậu, ngụ Q.12 cho biết, tôi đang định mua một miếng đất để xây nhà nhưng gặp rất nhiều dự án đất của các chủ đầu tư mua đất nông nghiệp rồi phân lô bán nền. Ở những dự án này giá khá rẻ nhưng lại thiếu cơ sở hạ tầng, thiếu thủ tục pháp lý, đặc biệt là rất khó tách thửa để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Anh Nguyễn Hùng, một người đang định phân mảnh vườn nhà mình trên 2.000m2 ở huyện Hóc Môn, TP.HCM chia sẻ, trong thực tế bối cảnh bất động sản hiện nay, việc được phân lô bán nền là một giải pháp linh hoạt, đúng đắn và kịp thời nhằm hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản hơn là tiếp tục cấm để nhiều nhà đầu tư và cả người dân đều lách luật để được bán/mua.

"Cởi trói" cho đất nền dự án

Đại biểu Quốc hội tỉnh Quảng Nam, Ngô Văn Minh cho rằng, việc các dự án nhà ở không được phân lô bán nền là thiếu tính thực tế. Bởi nhu cầu của người dân về các sản phẩm này là rất lớn cho nên việc cấm là không thỏa đáng. Có cùng quan điểm, đại biểu Quốc hội TP. Đà Nẵng Huỳnh Nghĩa cũng phân tích: Trong các dự án xây dựng có nhiều khu khác nhau. Khu dành để xây biệt thự, khu dành xây chung cư, khu sẽ dành cho việc phân lô bán nền. Tuy nhiên, việc phân lô, bán nền trong các dự án này cũng phải tuân thủ các nguyên tắc chung về kiến trúc, quy hoạch... Việc làm này hoàn toàn phù hợp với mong muốn, nhu cầu của người dân, bởi, không phải ai cũng mong muốn hay có nhu cầu mua nhà chung cư và biệt thự xây sẵn.

Và mới đây, bộ Xây dựng và bộ Tư pháp vừa ban hành Thông tư liên tịch số 20 về quản lý đầu tư phát triển đô thị. Trong đó quy định về việc cho phép phân lô bán nền tại một số khu vực. Theo nội dung Thông tư, từ ngày 5/01/2014, một khu vực gồm nhiều dự án, một dự án hoặc một phần trong dự án sẽ được chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư xây dựng hạ tầng cho (hộ gia đình, cá nhân) tự xây dựng nhà ở. Tức bán đất phân lô cho người dân để họ tự xây dựng nhà ở. Các lô đất chuyển nhượng để người dân tự xây dựng nhà ở không nằm trong các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị. Người dân tự xây dựng nhà ở phải xây dựng theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

Liên quan đến nội dung này, một lãnh đạo sở Xây dựng TP.HCM cho biết, việc cho phép các dự án được quyền phân lô, bán nền sẽ phải xem xét cụ thể từng dự án. Dự án đó phải phù hợp với quy hoạch được duyệt, chủ đầu tư phải thực hiện việc xây dựng hạ tầng, còn phần trên đất có thể để người dân tự xây dựng theo hướng dẫn của chủ đầu tư và căn cứ vào mẫu thiết kế quy hoạch đã được phê duyệt. Thời gian tới, các quy định cũng sẽ chặt chẽ hơn để tránh đầu tư dàn trải theo phong trào, thiếu quy hoạch và kế hoạch. Chủ đầu tư khi đầu tư vào các đô thị lớn phải xác định nơi quy hoạch đầu tư phát triển đô thị dựa trên nền quy hoạch chung đã định hướng năm 2030 - 2050.

Cần tính đến những doanh nghiệp yếu kém

Một số doanh nghiệp vẫn có ý kiến bảo lưu việc cấm phân lô bán nền. Bởi quy định này sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản. Đồng thời cũng loại bỏ được các nhà đầu tư yếu kém về năng lực tài chính và khách hàng cũng sẽ giảm thiểu được nhiều rủi ro.

Theo CHÍ THANH - Doisongvaphapluat