Bối rối vì cách tính diện tích căn hộ của Bộ Xây dựng

Thông tư 03/2014/TT-BXD sửa đổi Điều 21 Thông tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn thực hiện Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành của Bộ Xây dựng quy định, trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ký với chủ đầu tư, các bên phải ghi rõ phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, diện tích sàn xây dựng căn hộ, diện tích sử dụng căn hộ để tính tiền mua bán căn hộ, khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở, mức phí và nguyên tắc điều chỉnh mức phí quản lý vận hành nhà chung cư.

Theo thông tư nói trên, diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm trong căn hộ.

Nếu ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung, nếu không thì tính toàn bộ diện tích sàn.

Diện tích đã bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký phải được ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục hợp đồng. Đây là phần không thể thiếu của hợp đồng mua bán căn hộ.

Cách tính diện tích nhà ở mới của Bộ Xây dựng

Đồng thời, khi mua bán nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các bên phải lập 4 bản hợp đồng, 1 bản người mua giữ, 3 bản còn lại chủ đầu tư sử dụng làm thủ tục nộp thuế, lệ phí trước bạ, thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua.

Hợp đồng mẫu và nội dung của hợp đồng mua bán chung cư thương mại được quy định tại phụ lục ban hành kèm theo thông tư này.

Thông tư này có hiệu lực kể từ ngày 8/4/2014.

Trước Thông tư số 3, Bộ Xây dựng cũng đã nhiều lần ban hành các thông tư quy định về cách tính diện tích căn hộ.

Theo đó, ngày 9/2/1993, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 05- BXD/ĐT hướng dẫn phương pháp xác định diện tích sử dụng và phân cấp nhà ở.

Thông tư này quy định nguyên tắc chung để xác định diện tích nhà ở như sau:

a) Để xác định diện tích sử dụng cho bên thuê nhà, nhà ở được phân loại thành nhà ở riêng biệt hoặc biệt thự. Nhà ở nhiều căn hộ (kiểu khách sạn, nhà ở tập thể, nhà ở nhiều căn hộ ghép, nhà ở đơn nguyên).

b) Diện tích sử dụng (m2) của mỗi căn hộ là tổng diện tích ở và diện tích phụ sử dụng riêng biệt. Đối với nhà ở nhiều căn hộ thì diện tích sử dụng của mỗi căn hộ là diện tích sử dụng riêng biệt của từng căn hộ cộng với phần diện tích phụ dùng chung cho nhiều hộ phân bổ theo tỷ lệ với diện tích ở của từng căn hộ.

c) Diện tích các phòng, các bộ phận sử dụng đều tính theo kích thước thông thuỷ (trừ bề dầy tường, vách, cột kể cả lớp trát nhưng không trừ bề dày lớp vật liệu ốp chân tường hay ốp tường).

d) Diện tích giao thông: buồng thang chung, hành lang chung cho các căn hộ; lối vào sảnh của nhà ở hay từng tầng đều không tính vào diện tích sử dụng.

Diện tích sử dụng trong nhà ở là diện tích sử dụng (m2) là tổng diện tích ở và diện tích phụ được tính theo quy định sau:

a) Diện tích ở là tổng diện tích các phòng chính dùng để ở bao gồm: Phòng ở (ăn, ngủ, sinh hoạt chung, phòng khách...) trong nhà ở căn hộ, phòng ở, phòng ngủ trong nhà ở tập thể, nhà ở kiểu khách sạn. Các tủ tường, tủ xây, tủ lẩn có cửa mở về phía trong phòng ở và diện tích phần dưới cầu thang bố trí trong các phòng ở của căn hộ (nếu chiều cao từ mặt nền đến mặt dưới cầu thang dưới 1,60 m thì không tính phần diện tích này).

b) Diện tích phụ là tổng diện tích các phòng phụ hoặc bộ phận sau đây: Bếp (chỗ đun nấu, rửa, gia công, chuẩn bị) không kể diện tích chiếm chỗ của ống khói, ống rác, ống cấp, thoát nước... Phòng tắm rửa, giặt, xí, tiểu và lối đi bên trong các phòng đối với nhà ở thiết kế khu vệ sinh tập trung. Kho, một nửa diện tích lôgia, một nửa diện tích ban công; các hành lang, lối đi của căn hộ hoặc các phòng ở; các tiền sảnh, phòng đệm... sử dụng riêng cho một căn hộ hoặc một vài phòng ở; các lối đi, lối vào, phòng đệm của khu bếp hay khu tắm rửa, giặt, xí, tiểu tập trung và các tủ xây, tủ lẩn của căn hộ có cửa mở về phía trong các bộ phận hay phòng phụ.

Nhà ở nhiều căn hộ xác định diện tích phụ dùng chung cho nhiều căn hộ để phân bổ tiền cho thuê theo tỷ lệ diện tích ở cho từng căn hộ thì không tính như phòng để xe, phòng sinh hoạt chung, phòng người quản lý hoặc bảo vệ.

Đáng chú ý, sau đó Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 16/2010/TT-BXD quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Trong đó, Bộ Xây dựng quy định về phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ).

Về các quy định tính diện tích căn hộ của Bộ Xây dựng, các luật sư của Hãng luật PLF cho rằng: Theo Điểm a Khoản 2 Điều 49 Nghị định 71/2010/NĐ-CP thì tường bao và tường phân chia các căn hộ thuộc sở hữu chung. Tuy nhiên Khoản 2 Điều 21 Thông tư 16/2010/TT-BXD diện tích sàn căn hộ mua bán được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ.

“Thông tư 16 và Nghị định 71 mâu thuẫn ở cách xác định diện tích nhà ở. Do Thông tư 16 do Bộ Xây dựng ban hành, trong khi đó Nghị định 71 được ban hành bởi Chính phủ, vì vậy căn cứ Khoản 2 Điều 83 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008 thì quy định tại Nghị Định 71 sẽ được ưu tiên áp dụng”, luật sư PLF nói.

Trước đó, Cục Quản lý nhà – Bộ xây dựng đã ban hành Công văn số 124/QLN ngày 21/12/2010 về hướng dẫn cách tính diện tích căn hộ nhà chung cư. Ngày 07/11/2013, thanh tra Bộ Xây dựng tiếp tục có Công văn số 397/TTr-TH về cách tính diện tích căn hộ chung cư. Công văn nêu rõ phương thức xác định kích thước từ tim tường theo đó, diện tích sàn căn hộ không phải trừ diện tích thuộc sở hữu chung.

Theo PLF, “căn cứ Điều 2 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008 thì công văn không là văn bản quy phạm pháp luật. Trong trường hợp này, công văn chỉ mang thông tin có tính chất tham khảo mà không được dùng làm cơ sở pháp lý để xác định diện tích.

Do đó trong trường hợp này, Nghị định 71 sẽ được ưu tiên áp dụng để làm căn cứ xác định diện tích nhà ở”.

Theo Khánh An - Nguoiduatin