Lý do khiến các chung cư cũ khó xây mới lại được

Đối với những bất cập liên quan đến chỉ tiêu quy hoạch, phân cấp phê duyệt dự án nhà ở, theo ý kiến của HOREA, Nghị định 101/2015/NĐ-CP đã đưa ra nhiều cơ chế mới để thực hiện việc xây dựng lại các tòa nhà chung cư.

Ví dụ, theo quy định tại Khoản 5 Điều 8 của Nghị định, Chính phủ đã giao cho "UBND cấp tỉnh quyết định việc cho phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình, bảo đảm việc đấu nối về hệ thống hạ tầng, phù hợp về không gian kiến trúc theo quy hoạch đã được phê duyệt và hiệu quả đầu tư của dự án. Trường hợp điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc khu vực nội đô tại các đô thị mà theo quy hoạch chung đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt là khu vực phải hạn chế phát triển công trình cao tầng, giảm mật độ xây dựng và mật độ cư trú thì phải được Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận".

Tuy nhiên, theo quy định này thì Thủ tướng Chính phủ vẫn chưa phân cấp và chưa ủy quyền đầy đủ và toàn diện cho những đô thị đặc biệt như Hà Nội, Tp.HCM.

Không những thế, các nội dung thay đổi này cũng chưa khả thi vì hiệu quả kinh doanh vẫn còn bị hạn chế, các nhà đầu tư khó thu hồi vốn vì vẫn còn thiếu yếu tố về chỉ tiêu dân số để tăng thêm số lượng căn hộ nhằm giúp nhà đầu tư thu hồi vốn đầu tư (với lợi nhuận định mức theo quy định là 10%).

Ngoài ra, Khoản 3 Điều 4 Nghị định 101/2015/NĐ-CP cũng quy định trường hợp căn hộ có từ 2 sổ hộ khẩu trở lên thì "chủ sở hữu được ưu tiên mua thêm căn hộ tại cùng địa điểm theo giá kinh doanh do chủ đầu tư dự án và chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận".

HOREA nhận định, các hộ ghép trong nhà chung cư là bên yếu thế so với chủ đầu tư, do đó rất cần có cơ chế rõ ràng để xác định "giá bán kinh doanh" nhằm tránh trường hợp sau này chủ đầu tư đẩy giá bán căn hộ lên quá cao, vượt khả năng tài chính của người dân.

Luật Nhà ở 2014 có quy định, đối với các dự án phát triển nhà ở quy mô từ 2.500 căn trở lên; dự án nhà ở có quy mô từ 100 ha trở lên ở ngoại thành, từ 50 ha trở lên trong nội thành thì phải trình Bộ Xây dựng và Chính phủ xem xét quyết định. Đối với các công trình nhà ở cao tầng cấp 1 (từ trên 22 tầng) thì đều phải trình Bộ Xây dựng xem xét quyết định.

Quy định này rất cần thiết đối với các tỉnh thành khác, nhưng có thể không phù hợp với các đô thị đặc biệt như Hà Nội và Tp.HCM, theo nhìn nhận của HOREA.