Search
Thứ 3, 01/04/2014, 13:49 PM

Cho phép "bán nhà trên giấy": Tiềm ẩn quá nhiều rủi ro

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cho phép người mua chuyển nhượng hợp đồng mua, bán nhà hình thành trong tương lai khi chưa có nhà hoặc khi chủ đầu tư đã bàn giao nhà mà chưa làm giấy ủy quyền nhà cho người mua. Các chuyên gia cho rằng, quy định trên nếu không tính toán kỹ thì khách hàng sẽ là người gánh chịu nhiều rủi ro.

Đầu cơ bất động sản

Hầu hết các đại biểu có mặt tại buổi góp ý kiến Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi do TP. HCM tổ chức vừa qua đều cho rằng, quy định: "Người mua nhà chung cư có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua, bán nhà hình thành trong tương lai khi chưa có nhà hoặc khi chủ đầu tư đã bàn giao nhà mà chưa làm giấy ủy quyền nhà cho người mua. Việc chuyển nhượng hợp đồng chỉ cần xác nhận qua chủ đầu tư" sẽ tạo điều kiện cho việc đầu cơ bất động sản phát triển. Từ đó làm cho thị trường mua, bán bất động sản méo mó.

Với đề xuất quy định này, chủ đầu tư xác nhận hợp đồng chuyển nhượng sẽ thu tiền của các bên chuyển nhượng, còn Nhà nước không thu được đồng thuế nào từ hoạt động này bởi hai bên chuyển nhượng không đăng ký, không công chứng.

Thực tế đã chứng minh điều đó. Trao đổi với PV báo Đời sống và Pháp luật, anh P.T.C (người đã gặp nhiều rắc rối khi mua nhà ở tại chung cư K.G tại TP. HCM) : “Với quy định nói trên của Dự thảo quy định Luật nhà ở sửa đổi sẽ càng khiến cho thị trường bất động sản ngày càng trở nên rối rắm. Đồng thời, quy định đó cũng khiến cho người dân gặp khá nhiều khó khăn, rắc rối. Là nạn nhân từ việc mua nhà ở chung cư, tôi biết rất rõ những ngóc ngách của các nhà đầu tư hiện nay.

Họ tự ý thay đổi vật liệu để xây dựng, thiết kế không hề đúng với quy định trong hợp đồng đã ký. Họ tìm mọi cách để “móc túi” khách hàng bằng cách nói khách hàng chậm tiến độ thanh toán các đợt trong khi chính chủ đầu tư mới chính là người chậm tiến độ giao nhà. Chủ đầu tư liệt kê những khoản thu mập mờ không đúng theo quy định. Họ tìm mọi cách né tránh những sai phạm”.

Anh C. chia sẻ thêm: “Những chiêu trò lật lọng của chủ đầu tư đã khiến khách hàng chúng tôi bỏ ra một khoản tiền khá lớn trong nhiều năm nhưng không nhận được căn hộ đúng chất lượng mong muốn. Nếu như áp dụng dự thảo quy định Luật Nhà ở nói trên thì sẽ tạo điều kiện cho chủ đầu tư lấp liếm những sai phạm của mình.

Người gánh chịu những hậu quả của những sai phạm ấy không ai khác mà chính là khách hàng. Đồng thời, quy định đó cũng tạo điều kiện khá thuận lợi cho việc đầu cơ bất động sản ngày càng tăng cao. Hơn nữa, nếu như nhà ở đang có vấn đề tranh chấp mà chỉ cần xác nhận qua chủ đầu tư thì liệu khách hàng có phát hiện được hay không?”.


Các chuyên gia cho rằng, “mua bán hình thành trong tương lai”
là việc cần nghiên cứu kỹ hơn.

Đừng để khách hàng là nạn nhân

Liên quan đến việc Dự thảo Luật cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, một số đại biểu cho rằng, thế chấp hợp đồng mua bán nhà sẽ tạo nhiều khe hở mà cơ quan quản lý không kiểm soát hết được.

Chủ đầu tư dự án đem thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để lấy tiền làm dự án. Trong quá trình xây dựng, chủ đầu tư dự án làm hợp đồng chuyển nhượng cho khách hàng. Khách hàng lại đem hợp đồng này cắm tiếp cho . Khi chủ đầu tư phá sản, khách hàng và ngân hàng yêu cầu giải quyết quyền lợi thì cơ quan chức năng mới vỡ lẽ dự án đã được thế chấp nhiều lần.

Ông Trần Thanh Tuấn, Giám đốc một công ty xây dựng tại Q.12 cho rằng: "Động thái muốn cho phép các bên mua bán nhà hình thành trong tương lai là có dụng ý kích cầu thị trường bất động sản đang đóng băng hiện nay. Khi đó, cả chủ đầu tư và khách hàng đều có thể vay được vốn. Chủ đầu tư có thể vay vốn để xây dựng dự án từ ngân hàng, đồng thời huy động vốn thêm từ khách hàng. Mặt khác, khách hàng lại thế chấp chính căn nhà của mình để vay thêm lần nữa, như vậy thì cùng lúc một căn hộ đó có thể thế chấp để vay đến 2, 3 lần.

Chính điều này sẽ là một rủi ro lớn đối với cả khách hàng lẫn ngân hàng. Tôi lấy ví dụ, khi khách hàng chưa được sở hữu tài sản toàn bộ, nhưng trường hợp chủ đầu tư không thực hiện được nghĩa vụ tài chính (trả nợ), hoặc vì lý do nào đó mà không thực hiện nghĩa vụ tài chính, thì các ngân hàng sẽ phải xử lý tài sản mà chủ đầu tư đã bảo đảm. Tài sản đó chính là dự án, nó cũng đồng nghĩa với việc các căn hộ riêng lẻ mà khách hàng đã góp vốn cũng sẽ bị xử lý. Lúc đó, khách hàng sẽ là nạn nhân".

Thế nên, ông Tuấn cho rằng, các cơ quan chức năng cần phải tính toán cụ thể và tính đến chiến lược phát triển bất động sản về lâu dài. Bởi, sau khi thị trường này hồi phục, tính thanh khoản cao hơn, người dân có nhiều sự hỗ trợ hơn, thì việc mua bán nhà cũng sẽ chuyển sang một giai đoạn khác.

Trong khi đó, để sửa Luật không phải muốn là làm được ngay. Đồng thời, để hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản, TS. Trần Du Lịch, Phó trưởng Đoàn Đại biểu Quốc hội TP. HCM cũng phân tích rõ: "Chúng ta cần phải phân biệt hai hình thức huy động vốn và mua bán nhà hình thành trong tương lai, vì chúng khác nhau. Nếu tổ chức cá nhân không kinh doanh bất động sản thì được phép mua bán nhà ở. Đồng thời chỉ áp dụng việc huy động vốn đối với tổ chức cá nhân có chức năng kinh doanh bất động sản. Và nếu, mua bán nhà trong tương lai thì phải xác định rõ thời gian nào thì chủ đầu tư phải ký hợp đồng mua bán nhà".

Một chuyên gia về ngân hàng ở TP. HCM cũng chia sẻ, nếu chấp nhận cho loại giao dịch này được tồn tại trong khuôn khổ của Luật thì bản thân các ngân hàng sẽ có nhiều rủi ro. Ai cũng hiểu rằng, khi không có đầy đủ thông tin tín dụng thì chuyện chủ dự án và các khách hàng cùng thế chấp một tài sản cho nhiều khoản vay là chuyện có thể xảy ra.

Một khi phát sinh tranh chấp thì ngân hàng là bên chịu rủi ro nhiều nhất, kế đến là khách hàng. Bên cạnh rủi ro đó, khách hàng còn không có nhiều sự lựa chọn. Bởi, khi chấp nhận mua nhà hình thành trong tương lai thì khách hàng chỉ được thế chấp căn hộ trong tương lai cho ngân hàng đã được chủ đầu tư bắt tay, chứ không được lựa chọn các ngân hàng khác có nhiều ưu đãi hơn.

Bất động sản sẽ méo mó?

Dưới góc nhìn của một chuyên gia nghiên cứu về Luật, Luật sư Nguyễn Kiều Hưng, Giám đốc Hãng luật Giải Phóng cho biết: “Quy định cho phép người mua nhà có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai, tuy có tác dụng kích cầu thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay, nhưng sẽ để lại những bất cập pháp lý trong tương lai. Trước hết, việc chuyển nhượng này làm thất thu thuế cho nhà nước, tình trạng đầu cơ bất động sản sẽ gia tăng, khiến cho thị trường bất động sản sẽ càng méo mó. Mặt khác, quy định này được ban hành sẽ làm nhiều văn bản luật khác phải thay đổi cho phù hợp".

Dự thảo lần thứ 11 Luật Nhà ở (sửa đổi) được trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến tại Phiên họp thứ 26 (tháng 03/2014).

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ có 13 Chương với 178 Điều, tăng thêm 4 Chương và 25 Điều so với Luật Nhà ở hiện hành chỉ với 9 Chương với 153 Điều.

Việc Dự thảo Luật cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định cụ thể tại Điều 142: Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đó, Điều 142 quy định các tổ chức, cá nhân mua nhà ở trong tương lai tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở sẽ được thực hiện giao dịch thế chấp nhà ở để vay vốn.

Đặc biệt, với các dự án xây dựng nhà ở hay nhà ở đang xây dựng trong dự án sẽ được quyền thế chấp tại các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phát triển nhà ở. Thời hạn giải chấp sẽ phải thực hiện trước khi chủ đầu tư dự án hay các tổ chức, cá nhân tiến hành ký hợp đồng mua bán hay cho thuê với khách hàng mua nhà.

Theo Doisongphapluat


 

Thông tin dự án

3 tuyến cao tốc dồn dập triển khai, nơi đây trở thành tâm điểm “đón sóng” bất động sản cuối năm
Cùng lúc sở hữu cả 3 tuyến cao tốc quan trọng sắp khởi công, Bình Phước trở thành điểm đến...
 
Doanh nghiệp nhà nước lỗ lũy kế gần 70.000 tỉ đồng, nợ hơn 1,9 triệu tỉ đồng
Chính phủ vừa có báo cáo gửi Quốc hội về hoạt động đầu tư, quản lý, sử dụng vốn nhà...
 
Một kênh đầu tư bị chê là “tiêu sản” nhưng bất ngờ lại có tỷ lệ lợi nhuận vượt chứng khoán, vàng, đất nền trong suốt 5 năm qua
Tính đến hết quý II/2023 so với đầu năm 2015, lợi nhuận khi đầu tư chung cư đã tăng 97%....
 
Vinhomes báo lợi nhuận gần 10.000 tỷ trong quý 2/2023, gấp gần 15 lần cùng kỳ
Sau 6 tháng, Vinhomes lãi 21.600 tỷ đồng, tăng 295% so với cùng kỳ năm trước.

Chính sách

Nhà đầu tư cần biết những điểm mới trong Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi sẽ tác động mạnh đến thị trường trong thời gian tới
Nhiều điểm mới sửa đổi trong Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi khi chính thức có hiệu lực,...
 
Hết sốt lãi suất, tiền đổ vào đâu?
Lãi suất bớt hấp dẫn, nhiều người kỳ vọng dòng tiền tiết kiệm sắp đáo hạn sẽ chuyển dịch sang...
 
Trung Quốc tồn kho 30 triệu bất động sản
Thị trường bất động sản Trung Quốc đang có những tín hiệu lao dốc sau nhiều năm tăng trưởng nóng,...
 
Sắp có cơ sở pháp lý cho condotel, resort villa, officetel
Hàng loạt vấn đề pháp lý cho các loại hình bất động sản (BĐS) mới như condotel, resort villa, officetel...
CEO JPMorgan cảnh báo: Fed có thể sẽ tăng lãi suất thêm 0,75%, vẫn chưa khép lại lộ trình thắt chặt chính sách
CEO của JPMogarn, Jamie Dimon, cho biết trong một cuộc phỏng vấn rằng có khả năng Fed sẽ tăng lãi...
 
4 con giáp sinh ra là những ngôi sao may mắn, đi đến đâu cũng được quý nhân phù trợ, càng về già càng ngập tràn phúc lành
Nhờ được phúc lành vây quanh, 4 con giáp này vượt qua được nhiều gian khó trong cuộc đời.
 
3 tuổi hạn cực xấu năm Giáp Thìn 2024, 1 tuổi đại nạn đề phòng mất cả cơ ngơi
Bước sang năm 2024, có 3 tuổi này rất đen đủi, cần thận tiền bạc thất thoát.
 
5 Cách giúp Thu hút Tài Lộc và Thành Công trong cuộc sống
Rất nhiều người đang tìm kiếm những cách để tạo ra sự thịnh vượng và may mắn trong cuộc sống...
 
5 tiêu chí xây dựng một mối quan hệ hòa thuận trong hôn nhân.
Hôn nhân là một cuộc hành trình đầy cảm xúc, sự gắn kết và sự trưởng thành.
 
3 con giáp là ‘chúa tiêu hoang’, không giỏi tính toán nhưng chẳng bao giờ lo hết tiền
Những con giáp này không được giỏi trong việc quản lý chi tiêu. Họ thích gì sẽ mua, muốn gì...
Delectech ra mắt Tính Năng Mới cho Seotobo: Viết Nội Dung Tự Động giúp SEO đỉnh cao
Trong thời đại mà trí tuệ nhân tạo (AI) ngày càng trở thành xu thế, việc tích hợp AI vào...
 
MART24H – NƠI KẾT NỐI TRIỆU TRÁI TIM YÊU THƯƠNG
Ngày 10/01/2021 vừa qua, Công ty Cổ phần Mart24h cùng với Hành Trình Kết Nối Yêu Thương Việt Nam đã...
 
Maritime Bank trao 4 cây vàng cùng hàng nghìn quà tặng  cho các khách hàng may mắn
Tháng 1/2018, Maritime Bank đã trao thưởng 4 cây vàng cùng 27 chỉ vàng đầu tiên của chương trình “Lộc...
 
Thị Phần Lò Đốt Rác của các Hãng tại Việt Nam
Những năm qua để giải quyết bài toán về xử lý rác thải nông thôn thì phương án mua lò...
 
Tuyển dụng trưởng phòng vé & trưởng nhóm quản lý bảo trì máy bay
Hãng hàng không Eastar Jet Co., Ltd tại Hàn Quốc tuyển dụng
 
Nike giảm giá 30% tất cả các sản phẩm nhân dịp Quốc Khánh
Từ 31/08 đến 01-09 hệ thống Nike Việt Nam có chương trình ưu đãi giảm giá cực lớn dành cho...

Không gian đẹp

Đón trung thu rực rỡ cùng Lễ hội đèn lồng tại EcoLakes Mỹ Phước
Sư kiện trung thu "Lễ Hội Đèn Lồng" đã được tổ chức ngày 29/09 tại dự án EcoLakes Mỹ Phước....
 
Mừng sinh nhật 2 tuổi, Casaceramics khuyến mại giảm giá 25% toàn bộ gạch Nhập Khẩu.
Kỷ niệm 2 năm thành lập, Công ty Cổ phần CasaCeramics (CasaCeramics) triển khai chương trình ưu đãi giảm giá...
 
Legacy Hill ra mắt siêu phẩm “biệt thự đồi”, đánh thức thị trường du lịch tỷ USD
Là phân khu có tiềm năng kinh doanh tốt nhất thuộc dự án Legacy Hill Hòa Bình, biệt thự Fantasy...
 
Bể bơi, vườn BBQ trong ngôi nhà 140 m2 ở Sài Gòn
Thiết kế nhà riêng của Kiến trúc sư lừng danh Võ Trọng Nghĩa và Trần Thị Hằng dành cho gia...
Top
Điện thoại:

Tiếp thị & Tiêu dùng - tiepthitieudung.com. All Right Reserved
Tiếp thị & Tiêu dùng - Cập nhật thông tin mới nhất về giá cả, thị trường, mua sắm...
tiepthitieudung.com giữ bản quyền trên website này
Liên hệ: [email protected]

2.45898 sec| 1979.555 kb